内容来源:2019年8月31日，“大湾区时代，谁掌湾区？粤港澳大湾区时代南沙崛起机遇”活动讲座上，淘房志创始人顾洪波先生关于“占位下一个珠江新城”的投资分享。
 大家好，我先问在座的大家一个问题，我刚才听说有很多是广州的朋友，广州的朋友买了珠江新城的举一下手？都错过了吗？那就一定不能错过下一个珠江新城。
我今天讲的主题是占位下一个珠江新城，是什么意思呢？其实我们大家都知道，珠江新城应该说是过去这20多年时间里面，应该是整个广州，可以说是一个奇迹。
你们大家知道珠江新城现在最贵的房价是多少钱吗？最贵的已经到23万一平米。所以很重要的一点，现在的珠江新城就有点类似于现在深圳的深圳湾，但是说句老实话，它应该和90%以上的广州人都没什么关系了。
因为90%以上的广州人都买不起珠江新城了。但是对于我们做房产投资，或者对我们做买房来说非常重要一点，你要学着判断哪一个地方会成为下一个珠江新城。这个我今天跟大家讲一讲。
首先我们看几张照片，第一张大家知道这是什么照片吗？
1999年的珠江新城
1999年的珠江新城，我们可以看到，在这个女孩子的右手边现在就是海心沙公园，左手边就是花城广场，现在都非常的繁华，广州珠江新城比深圳的福田CBD是做得更好的，但是20年前就是这个样子。
曾经的养猪水池，现在的广州大剧院
还有一张照片，这是养猪的人，这一片原来是用来养猪的。但是我们可以看到这里面的水池，现在就是广州大剧院，1999年离现在也不是特别远，20年的时间。
现在的珠江新城
第三张照片大家都很熟悉，就是现在的珠江新城。在短短20年时间里面，珠江新城就发生了这么翻天覆地的变化。
其实怎么说呢？从99年到2019年20年时间，我们见证了应该说整个中国最成功的一次造城运动，珠江新城。我们大家都知道，以前广州的城市中心其实是在越秀那一块，因为政府这些都在越秀，所以当时很多人也是看不懂珠江新城的，就像现在非常多的广州人也是看不懂南沙一样的，就是这个样子。
但是珠江新城在20年的时间里面从一个荒地，变成现在整个广州的城市中心，当然最关键的是什么？
房价！房价！房价！
99年的时候大概3000左右，当时周边有一些房子才2000多，现在最贵的23万一平米。然后很多现在都是十几万一平米，这个大家都知道。
我们可以算一下，意味着20年时间大概最高的上涨了70倍。
从3000到23万，这个说老实话比绝大部分人不管是炒股票，还是做生意，这个收益率都要高很多。所以这是珠江新城。给我们什么启示呢？ 一、中国投资的三个启示
1.在中国投资的第一要诀是：紧跟城市规划。
首先第一个启示，我觉得在中国投资的第一个要点就是要跟着政府规划走。
这个怎么说呢？不管是上海的浦东，广州的珠江新城，还是深圳现在的前海，其实本质上都是由政府去推动的。因为大家都知道，在我们中国，其实政府手里掌握的资源，政府的能量其实是非常非常巨大的。当一个地方的政府或者说是整个国家都想要把一个地区做起来的时候，你不要去怀疑它的前景。
在紧跟城市的规划这里面我要补充一点：这一点在国外是不适用的。比如，有人说去印度、美国跟着城市的规划，这个差距很大。因为不管是印度，还是美国，很多别的国家的政府执行力都比中国政府的执行力要差很多。
2.在中国投资的另一个要决是：需要一点想象力。
如刚才罗博士说的，2014年当深圳湾房价只是3万左右的时候，他要去判断将来这里一定会出现30万一平米的房子。比如现在深圳湾1号已经超过30万一平米了，这个是需要想象力的。
就像当初拍珠江新城那些照片的人，他可能也很难想象20年之后这里会变成什么样子。也就像现在还有非常多的广州人，当他来到南沙之后，看到整个南沙还是很空旷，人也比较少，他也很难想象十年之后的南沙是什么样，或者说八年之后的南沙是怎么样的。
你需要有想象力，然后结合你对城市规划的分析，才能够掌握最好的投资机会。
3.对于绝大多数人来说，珠江新城已经高攀不上了，我们需要寻找下一个珠江新城。
另外一个也是我强调的一点，就是你现在再去买珠江新城，有可能还能从十几万涨到十八九万，甚至二十万，但是那个收益率其实已经相对比较低了。
另外一点就是90%以上的人也已经买不起了。所以对我们来说很重要一点，我们需要去找到下一个珠江新城。 二、对南沙的四个核心判断 我也简单讲一下关于南沙的几个很重要的判断：
1.深圳向海而生，催生前海；广州向海而生，催生南沙。
因为今天有很多从深圳过来的朋友，我们大家都知道这几年深圳的城市中心一直在往西边移。其实是在往西边的海边移，往前海这边移。一开始罗湖是城市中心，现在变成南山和前海是城市中心。
广州以前的城市中心是在珠江边儿上，但是现在在大湾区的时代，广州也必须要有一个出海口，它必须也要往海边去靠，所以广州往海边走，最终会催生南沙。
2.广州如果想要在粤港澳大湾区中有所作为，必须像建设珠江新城一样建设南沙！
我这么说，其实珠江新城的规划级别是比不上南沙的，为什么？珠江新城其实很核心，最开始是广州市的规划，最后其实是广东省也去支持珠江新城这个规划，但是南沙的规划直接就是：国家级的国家！
粤港澳大湾区很核心一点就是一个国家战略，因为这一点我在深圳的讲座讲得比较多，我今天也简单讲一下，我们为什么认为大湾区是一个国家战略？最本质的问题其实是要解决香港的问题。
怎么说呢？其实我们大家都知道，香港因为房价特别高，然后整个城市也很狭小，最终导致出现什么问题？就是香港很多年轻人受了很好的教育，有的在英国留学，美国留学，但是回到香港之后他找不到合适的工作。
因为香港现在最牛的行业，其实就是金融行业，金融行业它能赚很多很多钱，但是它所需要的就业人口其实是很少的。一个投资银行可能就是两三百人，但是它已经可以产生很大的利润，这样就导致有非常多的香港年轻人很难在香港找到合适的工作。
有非常多的香港学生，从海外留学回去，最终就是卖化妆品，工作好一点可能可以去奢侈品店当店员，但在这种情况下很多年轻人会有怨气，而这种怨气在最近几年都看到它发生了。
而大湾区的规划很核心一点，其实就是告诉香港年轻人：你如果在香港没法创业，或者创业成本很高，你可以来深圳，来南沙，到横琴，到大湾区来。
你如果觉得香港的房价太高，那你也可以到南沙，到大湾区来。这是一个很核心的点。这也是关系到我们国家一国两制，这个非常重要的政策能不能成功推行的非常重要的一点。
3.如果说前海是整个粤港澳大湾区的价值最高地，南沙则是粤港澳大湾区最重要的战略节点。
另外一个就是我们的个人判断，前海可能会成为将来整个大湾区价格最贵的一个地方。这里面我们也简单说一下，也接着罗博士刚才的说法，就是前海接下来很有可能会走金融的路线。
为什么？就是以前我们国家的政府，其实是希望把人民币国际化的一个很重要的中心放在香港。以前是放在这几个地方：一个是香港，一个是新加坡，一个是伦敦。但是现在发现可能放在国外是不合适的，因为这个东西会导致人民币的汇率这些东西过于波动。然后最近刚刚又会发现放在香港可能也不安全。
所以最终有可能会放到：一个是上海，一个是前海，所以前海将来可能会去执行这种金融行业的功能。
但是现在前海房价大家都知道多少钱了吗？10万以上，并且前海基本上是没有住宅的，只有极少数的住宅，前海现在很多的公寓都是卖10万以上的。
而我们大家都知道，南沙，现在很多也是2万多到3万，所以从10万到15、16万，其实也就涨个50%。但是如果南沙将来从3万涨到6万、7万，其实你的上升空间会更大。我们觉得南沙其实将来会是整个大湾区最重要的一个战略节点。
4.目前被严重低估的南沙，有可能成为粤港澳大湾区的最大黑马！
另外一个是从2017年开始，我们很重要的一个判断。因为当时我们虽然在深圳做过几场活动，重点也是在谈南沙，但很重要一点：我们觉得南沙现在是被严重低估的，是整个大湾区里面最被低估的一个版块，然后有可能会成为整个大湾区最重要的一个黑马！
为什么这么说？我们从大湾区的角度来看，大湾区有三个自贸区，前海现在是10万以上，我不知道有没有人知道横琴现在房价大概有多少？珠海的横琴，最贵的是6万多，7万，最贵的到了7万，然后普遍的是4万多到5万。而南沙是2万多，3万，正在从2万多往3万多去冲击，正处于这个阶段。
其实广东省政府在这三个自贸区里面最重视的是南沙。香港在这三个自贸区里面最重视的也是南沙。香港对前海是有忌惮心理的，因为前海是要去抢香港的生意的，但是南沙是可以和香港去互补的，所以香港是更愿意去扶持南沙的。广东省政府也是更愿意扶持南沙的，因为毕竟省政府就在广州。
所以在这种情况下，我觉得南沙的价格低于前海一部分是可以理解的，但是现在不到前海的三分之一，只有前海的四分之一左右，而同时它比横琴价格还要便宜，这是不正常的。但不正常的东西它最终会随着时间的推移，一定会出现反弹。 三、一个重要疑问：广州城市中心真的有可能转移到南沙吗？
非常多的人都会有这个疑问。包括我们最近也会接触到很多广东的朋友，很多广东朋友现在就认为广州的中心现在将来很长一段时间还是会在珠江新城。但是他们其实忘记了广州的中心一直在变。
我给大家讲一下广州的中心是怎么变的。80年代的时候，广东中心就是西关，即中山那一块，那个时候我印象中应该是属于荔湾区。90年代的时候是环市东路那一片，花园酒店那一带，那个时候是广州最繁华的地方。然后2000年代，那个时候珠江新城还没有建设起来，天河城一带是最繁华的。
最近这些年珠江新城才起来，所以很多广州人认为广州的城市中心一直就在珠江新城，其实不是的，一直都在转移。
所以我个人觉得未来非常有可能是南沙！当初广州为什么要做珠江新城？很核心一点是因为广州的老城区荔湾区和越秀区面积太小了，根本施展不开，所以就要跳开广州当年的老城区，然后在珠江新城这边开辟一片新的东西。
但是现在因为广州这些年人口不断的涌入，我们会发现整个广州，包括天河、越秀、荔湾，这样的城区其实也有点施展不开了，所以现在要跳出来到南沙。这是非常重要的一点。四、广州的城市中心一直在变另外一个，从整个大湾区来看，粤港澳大湾区是非常重要的政策，同时也是对我们买房子的人来说非常值得研究的一个非常重要的东西。我个人觉得大家其实可以找机会上网查一下整个广东省珠三角的地图，你会发现什么情况呢？
就是：整个深圳的城市中心一步步的往西边移，移到前海这块。然后香港的中心其实也在转移，我们现在很多人都认为香港的中心还是钢刀，事实上现在香港的中心最繁华的已经是西九龙，就是九龙那一带。包括很多人到香港买东西，实际上直接就是去的尖沙咀，就是海港城那一带。
香港非常重要一点，要把香港机场大屿山那块打造起来。上一任的特首，以及这一任的特首都提出了很重要的建议，就是“明日大屿计划”，大屿山也是靠近珠江口的。当时刘德华也出来建议，要在大屿山那边填海造地，建成一个能够容纳七八十万人到一百万人居住的一个地方。所以香港其实也在慢慢的往西部去转移。
其实广州的城市中心也会慢慢地南移到南沙这一片，同时我们大家都知道东莞，现在也在大力发展滨海湾新区，就是我们对面的长安、虎门那一片，将来也会是整个东莞最发达的地方。
所以从这些城市看就会发现，整个大湾区里面最重要的这些城市，其实它的城市中心都在慢慢地往湾区转移，然后共同在珠江口这里会师。
四、南沙值得高度关注的几大重磅利好
我个人觉得南沙接下来还有几个非常值得关注的利好。
1.18号地铁快线：半小时直达珠江新城，并连通中山、珠海。
很多人都是缺乏想象力的，现在18号地铁快线在快速地施工，当18号地铁线开通之后是什么样的状况？18号地铁快线意味着将来从珠江新城到南沙半个小时，因为我们现在的地铁线太慢了，这半个小时就能够导致大量的珠江新城的这种年轻人会慢慢地开始愿意往南沙这边去转移。
并且，现在18号线又有了新的规划，从南沙这边再往中山和珠海那边去联通。我们大家都知道中山和珠海本来有一个地方离南沙就很近，南沙确实就是整个大湾区的几何中心，所以将来也会导致中山和珠海，也会有一些人口会往南沙这边转移。
18号地铁线开通之后，南沙的地铁周边的很多楼盘一定会涨一波。这是可以给到非常明确的回答。
2.南沙国际金融岛：国际金融论坛永久会址、国际金融机构进驻。
另外一个比较直观的就是南沙的国际金融岛，就是整个的国际金融论坛的永久会址，包括很多的国际金融机构会进驻到这里。这个离我们今天的金茂湾也非常的近，这个如果建起来之后，其实很有可能会把珠江新城的那些企业往这边去吸引一些金融类的企业。
3.灵山岛尖6大总部项目动工：越秀国际金融中心、中金岭南国际贸易中心、南沙国际贸易中心等，2021年底投入使用。
另外一个就是灵山岛有几个项目都在动工了，包括越秀的国际金融中心、中金岭南国际贸易中心、南沙国际贸易中心等，预计2021年底就投入使用。
这里面我觉得大家可以重点关注一下越秀，因为大家都知道越秀是广州最重要的国有企业之一，包括珠江新城当时起来的时候，越秀也是第一批进去的企业，并且在珠江新城也有很多的项目。越秀其实是对整个广州的这种城市规划最敏感的企业之一，比如越秀今年好像在南沙这一片拿到非常多的地。
像越秀这种企业，如果大量进军南沙的话，我们可以认为他们是有一些内部消息的，他们是一定能判断整个南沙将来一定会发展起来。而越秀的国际金融中心，据说也是要求这里面要引进五百强企业。
4.香港科技大学有望落户南沙庆盛。
还有一个也是有很多人知道的，香港科技大学要在广州做一个分校，这个已经签了，大概就是在庆盛的高铁枢纽那一块，为什么会选择庆盛，因为高铁站到西九龙现在非常的迅速。
5.人工智能、新能源汽车等新兴产业。
另外还有一个点，也是值得关注的，就是因为前海地方太小了，总共就十几平方公里。现在虽然说要扩大，但是扩容的速度到底怎么样，现在还很难说，所以前海除了容纳金融企业之外，它对这种科技型企业，对别的产业它的容纳度要低很多。
所以我们现在发现整个市场很多的人工智能，包括新能源汽车这样一些新兴产业其实是在往南沙转移，包括省政府也是在尽量地让这样的企业往南沙转移，广州市就更不用说了。而这种企业它真正起来之后其实是会带动非常多的就业，吸引非常多的人口。 六、关于南沙的五个重要猜想
另外我觉得有几个关于南沙很重要的猜想：
1.深圳“先行示范区”后，广州会不会也有利好？
第一个猜想，我知道最近有很多广州的朋友是有点失落的。为什么？就是本来在粤港澳大湾区规划里面，其实广州的城市定位是高于深圳的。包括当时对广州的定位是国家中心城市，而深圳就只是国家经济中心城市，只是一个经济中心！但是广州是国家的整个的各种各样的中心，定位是明显高于深圳的。
最近因为一些政治事件，包括香港的一些风波，所以最近深圳又有一个很大的礼包就是要搞社会主义先进示范区。这个社会主义先进示范区很重要的一点其实就是要发展深圳，因为深圳的GDP其实前两年刚刚超过香港，但是要求深圳不仅要从经济上比香港更牛，将来可能也要求它包括在福利上、文化上全方面要比香港做得更好。这个当然是深圳一个很重要的利好。
但是我个人认为，包括我前不久在深圳做讲座的时候也做了这么一个判断，深圳拿到利好之后广州一定也会有利好，一定会有利好来做一个平衡。其实整个大湾区里面广州现在依然是政治中心，非常重要的政治中心，所以不可能说让深圳比广州要强太多，所以这里面广州也一定会有新的利好出来。但是这个利好到底是什么，我们现在不太清楚。
2.南沙是否有机会提升为自由贸易港？
南沙现在不是自贸区吗？有没有可能升级为自贸港，或者是别的一些利好，我觉得这个其实是一定的。自贸港是升级版的自贸区，其实整个广东省关于自由贸易港的方案已经有一个草案在往上面报了。
3.广州唯一的城市副中心，是否将提升为城市中心？
现在整个广州市对南沙的定位是：广州唯一的城市副中心。我们大家知不知道前海现在的定位是什么？前海的定位是叫深圳的国际化城市新中心。其实现在深圳的中心，包括深圳市政府都在福田，但是现在已经明确定位了，就是：前海是将来的国际化城市新中心。
所以有没有可能，接下来政府方面会明确定义：南沙是未来广州市唯一的中心。我觉得这也是迟早的事情。南沙会从这种副中心提升为中心。如果这个提升的话，其实也会给南沙带来非常大的利好。
4.是否将规划与香港、深圳之间更便利的轨道交通？
我觉得这是南沙接下来要考虑的问题，就是现在南沙和深圳之间，包括和香港之间这种轨道交通不够密集。因为既然是一个几何中心，所以这一块我觉得也是需要将来进一步去加强的。
现在，其实前海已经规划了三条地铁和香港去联通，我个人觉得南沙这一块，现在主要是通过高铁和香港西九龙去联通，可能需要进一步的加强。
5.南沙“香港城”？
其实前几年一直在酝酿，希望在南沙做一个香港城。可能要容纳大概四五十万的香港人口在南沙去聚居，包括生活和工作，包括把香港的一些产业，把香港的一些商场的东西都复制过来。
现在一个比较重点考虑的选址其实也是在庆盛那一片，因为离高铁站比较近，同时也有说可能会在佛山或者中山找这样的地方。但是我觉得南沙的概率还是蛮大的。 六、个人判断
最后，因为我们刚才聊了非常多的南沙，其实在深圳的时候跟更多的朋友聊的其实是宏观经济的东西会多一点。
今年有非常多的朋友会问我们，由于现在经济环境不是特别好，中国和美国又在打贸易战，并且这个贸易战还打得蛮激烈的，很多朋友现在信心不足，他会问现在经济环境不太好的情况下还能不能买房？
我个人的判断是什么呢？非常非常重要的一点，正是在实体经济不好的情况下，中国在过去的改革开放这40年时间里面已经有非常多的人积累了很多的财富。然后这些财富其实现在需要找到一个安全的地方去放，去存放在这个里面，而房地产其实现在是整个中国最安全的一个财富的东西。
放眼过去几年，很多人都可以知道，前些年有朋友买P2P，最开始说P2P的收益率会比较高，结果死得很厉害。包括股票，深圳有炒比特币的，都很惨，包括做实业的，其实很多也很一般，就是收益很一般。而最终收益最好的依然是房地产，我个人觉得这个判断到现在为止依然不会过时。
七、秘密观点：人民币正进入对外贬值+对内贬值的全新时期。
今年的一个重要的新的趋势是什么？
人民币可能会进入一个对外贬值的时期。现在已经到七点一几了，就是短短的8个多月的时间应该贬值了7%到8%，这个贬值的速度其实是非常大的。
另外一个对内也是贬值的。我不知道大家有没有发现，其实到去年的时候，我们的猪肉价格，我们的蔬菜价格，水果价格，有非常长的一段时间都是保持不动的，都是没有涨，但是今年涨得特别厉害。为什么？我们的国家要应对外面的这种压力。然后我们的国家要继续拉动经济，很重要一点其实就是印钞票去解决这个问题。
今年上半年整个广州的经济数据，包括进出口和制造业都是比较差的。但是今年上半年广州有一个数据是非常好的，就是基础设施投资。今年上半年比去年上半年增长了40%多。这是什么意思？就是政府在花钱修桥、修路，修各种各样的新项目去拉动经济。
那么，政府花了这么多钱，其实本质上就是要印非常多的钞票去花这个钱，最终带来的结果其实就是：你们存在银行里面的钱，你们手里的现金一定会贬值。所以接下来要进入一个对外贬值、对内贬值一个全新的时期。
这种情况下什么样的东西能够保值？能够去抵御这种通货膨胀？中国现阶段来看最靠谱的依然是一线城市的核心区域的房地产。我这里说的不是房地产，因为我不知道大家有没有注意到最近国家又发布了一个重要的文件，这个文件里面是怎么写的呢？就是将来要大力发展中心城市以及都市圈。
然后其他的很多城市接下来承担的是什么样的功能？是粮食安全的功能，然后生态安全的功能，包括边疆安全的功能。这什么意思？以前我们国家城镇化有一个误区，那个误区是什么呢？就是大城市最好人口就不要进得太多了，最好人口分流一下，大量地去发展一些中小城市，包括城镇。但是这几年慢慢开始意识到很多中小城市和城镇是发展不起来的。
我相信今天有非常多的朋友应该都不算是广州本地人，应该都是移民过来的，都是新移民。我记得在90年代到2000年代的时候，我的老家——湖北的一个三四线城市，大力搞科技园。我相信有很多人在老家都这样搞，然后吸引了一些工厂过去，最终全军覆没，基本上是没有什么工厂能够留存下来的，为什么？就是在这种内地的城市里你根本不可能把这些东西给做起来的。
所以现在咱们国家也意识到了，所以接下来更多的资源会往中心城市以及都市圈去做。
然后有一些城市人口慢慢会收缩，所以我们要怎么办？
很核心一点，要认准核心城市、核心地段的一些优质资产。
来源 ：广州淘房志
置业珠三角，布局大湾区。更多问题和交流欢迎加入知识星球。阿方为您解惑答疑，一起探讨珠三角房产。目前成员已经超过1200+，或是大湾区最活跃的高端置业社群。
加入星球三大理由
1
专业精
阿方，北大硕士，城市规划师，先后在咨询机构、地产公司工作，珠三角地区房产领域摸爬滚打十余年。熟知珠三角区域与城市，参与深圳、广州、中山等多地城市规划。多次获省市规划奖项。粤港澳十强房产公众号《置业珠三角》创始人兼总编辑。
2
建议实
站在购房者角度，客观公正提供参考建议。比如区域规划剖析，楼盘对比分析，绝密投资情报...日前已回答各类房产问题近4千多条，为2千多户家庭做了全面的房产配置方案，一顿饭钱为您百万投资保驾护航。
3
福利多
线上+线下模式，致力于打造珠三角最靠谱的置业交流社群。一个人的能力是有限的，一群人的智慧却是无穷大的。建有高质量的星友微信群4个，多次组织线下免费交流活动。如遇笋盘，适时组团看房争取团购价。一站式解决社保/入户/贷款/信用卡等购房问题。
一个建议，让您资产增值百万
快加入吧