生逢大时代，坐看风云起。
2019年的佳兆业，是最好的佳兆业。
从1999到2019，20年磨一剑，如今身兼“旧改之王”和粤港澳大湾区“地头蛇”的佳兆业，当下正站在一个全新的风口上。
地产存量时代，房企融资又重重关上了大门。对于大部分地产商来说，2019年的日子并不好过。近期，房企中报披露大幕拉开，据统计发现，龙头房企的业绩增速都有所放缓。
而8月27日，佳兆业的表现却是逆势飞扬，如期交出了一份让投资者满意的2019年中期“答卷”。恰逢20周年这个节点，无论是财务安全的角度还是经营格局上，都值得另眼相看。

这份财报，资本市场也给予了热烈反馈：次日佳兆业股价以3.27%的涨幅开盘。
实力——半年卖出347亿，重回强者赛道
2019的上半年，楼市是不平静的。在“房住不炒”的基调下，楼市逐渐回归理性。据统计，2019年1-6月，全国房地产调控政策高达251次。
大浪淘沙，留下的是闪闪黄金；峥嵘岁月，不变的是创业初心。
在市场形势波云诡谲之际，佳兆业不忘初心，聚焦主业，稳中求进，成功穿越了周期。我们从亮眼的财务数据中便可窥见一二。

强劲的增长
中期业绩报告中，最耀眼的数据是“37%的销售增幅领跑行业”。报告显示，2019年上半年，佳兆业实现合约销售347亿元，同比增长37%；合约建筑面积约为196万平方米，同比增长38%。

上半年，佳兆业实现营收201.1亿元，同比增长34%，这是自上市以来，半年营收首次突破200亿元。
稳健的利润
报告期内，实现毛利同比增长42%至67.1亿元，销售毛利率也创下了5年新高，达到33.3%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%。
此外，另一个亮眼的数据是——归属股东净利润大涨6成！公司持有人应占溢利28.4亿元，同比大涨67%。在大湾区纲要和先行示范区的背景下，用钱之际，佳兆业归属股东的利益不减反增，透露出的是未来可期的释放值。
不断改善的信贷
不过最受业界关注的，还是房企老生常谈的安全边际问题。上半年，佳兆业净负债率较去年年底大幅下降45个百分点至191%。

还记得去年年度业绩发布会上，佳兆业允诺将净负债率下调至200%以下，如今只用了半年的时间就做到了。在全行业融资环境紧张的当下，佳兆业在销强劲增长和盈利能力大幅提升的基础上，去杠杆也是做得有模有样，卓有成效。
但只看负债率还不够，资产变现能力能产生多少现金流也是关键。
在地产融资渠道多处受限的环境下，报告显示，截至上半年，佳兆业速动比率保持在1.3倍的良好水平，且手握300亿元现金，比去年年底增加了31%，覆盖1年内到期的债务绰绰有余了！这也是自佳兆业上市以来，在手现金第一次突破了200亿并大幅跃升至300亿元。
在9月2日出炉的时代传媒2019中国地产时代百强榜子榜单“中国房地产融资能力榜TOP20”上，佳兆业凭借稳健的财务策略以及良好的融资能力荣登榜单第8位，也彰显了资本市场、投资机构对佳兆业未来发展的信心。
目前，港股通持股比例已经达到今年的峰值4.25%，也就是说，从年初至今，港股通持股比例上升了1.01%，基本呈现持续增长的趋势。
底气——旧改既是底牌，更是王牌
既然谈佳兆业，那就不能不谈旧改。
佳兆业1999年就做旧改，如今已是20年“旧改老司机”。可以说，是旧改，成就了佳兆业！

中国楼市，正从增量时代向存量时代过度，2019就是变化非常明显的一年。国务院常务会议今年6月提出要“加快改造城镇老旧小区”、“加大金融对旧改的支持”，这也意味着城市更新的万亿级市场正向房地产企业加速开启。
因为即便是调控持续存在，但人还是不断地在涌向大城市。人在不断地学习适应新的趋势，城市也需要，许多建筑结构自带的产业属性早已过时，也需要更新迎合新的时代发展特征。
流入的人才是“新”的，但城市的一些功能还是“旧”的，新人才和城市空间不能够有效对接。换句话说，旧改时代降临了！辞旧迎新，是未来城市崛起面临的必然选择，是城市运营的核心。
这几年，房企都在卯足了劲抢夺存量市场，旧改项目就成了香饽饽。越来越多的房企开始看上这块“难啃的骨头”，纷纷成立城市更新集团，但其中的门道却不是一两日可以速成。
而佳兆业，是业内公认的旧改之王，这对于佳兆业而言，是迎来了新一轮高质量增长的窗口期。
中期业绩报告显示，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。
佳兆业的高利润与其旧改项目高度相关，上半年，由旧改转化而来的高利润型项目销售取得佳绩，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为佳兆业贡献了高毛利。
试想一下，市值2174亿元的恒大手握土储也不过5万亿，与恒大市值相差超10倍的佳兆业（116亿元）手握超2万亿元的土储，土储体现出的价值显然不能相提并论，这也印证了佳兆业的土储价值一直以来是被严重低估的。
所以，手握2万亿旧改货值，无疑为佳兆业赢得了不小的竞争优势，这是佳兆业的底牌，更是王牌！
运气——抢占深圳示范区C位，“钱”途无量
佳兆业集团的2019年中期业绩发布会持续时间不长，但有三个词出现频率很高——“深圳”、“大湾区”、“先行示范区”。
深圳，佳兆业的出生地，给了它一个很高的起点。作为一家多年来扎根深圳，立足广东，深耕大湾区的房企，佳兆业正在收获由于多年前重仓深圳和大湾区的胜利果实。

而深圳建设社会主义先行示范区的政策利好又进一步使得佳兆业如虎添翼，一飞冲天，迎来历史上更好的发展时期。
真的是好事连天，特别是粤港澳大湾区刚公告完，又来了深圳先行示范区。就连佳兆业集团董事局主席郭英成都忍不住直言：“佳兆业真的运气不错。”
报告显示，截至上半年，佳兆业深圳土地储备325万平方米，货值约1600亿元。
可以说，深圳赋予佳兆业的光环，从未像今天这么耀眼！

但是深耕多年深圳恰逢政策红利，是运气也是实力。佳兆业之所以后劲十足，来源于其厚积薄发。
一直以来，佳兆业都在深化布局一二线核心城市，截至上半年，佳兆业坐拥大湾区占地3200万方旧改项目土储，其中31.5%位于深圳，30%位于广州。
出生在深圳，或许有运气成份，但“中国特色社会主义先行示范区”落到深圳头上可不是运气，佳兆业取得“2019中国房企品牌价值TOP16”和“2019中国房企综合实力TOP27”的好成绩也不是靠运气，这背后是无尽的付出。
如今，地产存量时代已至，佳兆业，已然成为大湾区的龙头先行者，抢占了深圳市场的决胜先机。
所以很多企业开始走佳兆业的模式了，要么做旧城改造，要么收购其他项目。所以佳兆业也算赌对了。
不得不说，很多时候，人生的选择比努力更重要！企业也是一样，很多时候，选择和战略布局比努力更加重要。
但二十年修得佳兆业，从深圳发家，到坐拥大量深圳优质项目和优质土地储备，把一件事做到极致的境界很难得。当下大多人都喜欢蜻蜓点水，把一件事坚持做十年、二十年，且真正做透的人太少了！
就好比说，不是所有房企最终都会做旧改，也不是所有房企都会选择一辈子做地产。
如今，历史机遇眷顾了它。在寸土寸金的深圳，以及整个大湾区，精耕于此20载的佳兆业有着他人难以匹敌的优势。国元国际研报指出，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。

市场人士指出，随着深圳建设先行示范城市，佳兆业长期扎根深圳的优势将进一步凸显，在所谓要入冬的时节，佳兆业却迎来属于自己的“黄金时代”。
相信地产漫长的后半场，佳兆业必将拥有无限可能！

课程背景
      23号文后地产前融模式受阻，优质432项目资源稀缺，地产真股权投资想介入也并非易事。但是地产行业未来5-10年仍有10万亿以上的规模，并且暂时不受监管窗口指导且符合市场需求的城市更新业务成为焦点，而粤港澳大湾区的城市更新业务又先行先试和独具特色，新《土地管理法》又使城市更新和旧改业务发展起到助力和保障。
当前23号文后地产的合规融资模式有哪些？存量不动产并购投资基金如何运作？存量地产投资价值评估和财务回报测算如何落地具体项目？困境地产的投资和盘活机会和成功经验有哪些？城市更新中难度最高也是最赚钱的旧村改造如何实施？粤港澳大湾区城市更新的宝贵经验真的不具有可复制性吗？无风控不金融——项目风险识别和预警机制如何建立和完善？风险总是不可避免——地产不良项目如何化解处置？如何投资困境地产项目及盘活、运营、退出？
是考验，更是机遇！如何把握？启金教育将于2019年10月26-27日在广州市举办《地产前融、存量地产、城市更新、旧村改造的投融管退及其基金化运作、困境地产盘活投资实务专题培训》。特邀四位实战派主讲嘉宾：（1）知名信托公司资深人士；（2）知名地产资产管理公司基金业务总经理；（3）知名百强房地产集团旗下存量地产投资公司投资总监；（4）知名专注于城市更新和三旧改造的主任律师，从不同视角系统梳理 + 亲身案例分享 + 宝贵经验总结！01
第一讲  后23号文时代地产前融、债权、真股权投资模式、风险识别预警信号、不良化解及处置实务
（时间：10月26日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名信托公司资深人士。具有银行和信托多年从业经验，尤其擅长房地产金融项目风险控制及管理。直接负责20多家百强房企的集团授信（如恒大、碧桂园等），结构包括传统债权融资、股权投资、城市更新及不良处置基金等。累计经办的主动管理地产信托规模近450亿。
一、2019年房地产行业监管政策、地产投融资政策解析及市场研判
二、从房地产市场及房企核心数据看转型及对金融机构的挑战和机遇
三、23号文后地产债权操作实务
（一）筛选维度
（二）方案设计
（三）风控措施
四、23号文后地产股权投资模式、方案设计及投后管理
（一）投资模式
 1.业务分类
 2.业务模式
 3.投资思路
 4.交易结构
 5.地产股权投资类理财产品的设计要点
（二）方案设计
 1.募集关节
 2.投资方案
 3.收益测算
 4.模拟清算
 5.收益分配
（三）投后管理
 1.公司治理
 2.财务管控
 3.系统思维
（四）案例解析
五、投后风险识别及预警信号
（一）主体预警
（二）指标预警
（三）案例分析
六、风险总是不可避免——地产类债权和股权风险项目化解与处置（真实案例）
（一）化解风险项目（附3个案例）
（二）处置不良项目（附3个案例）
02
第二讲  存量不动产并购投资基金的投、管、退实务及案例分析
（时间：10月26日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名地产资产管理公司基金业务总经理。具有十多年资产管理实操经验，累计管理规模超过百亿，在存量不动产并购投资基金方面具有丰富的实战经验。曾先后任职于股份制银行私人银行部产品总监、信托公司区域副总经理，某大型金融服务集团资产管理部。持有注册房地产估价师（执业）、资产评估师（执业）、税务师等职业资格。
一、存量不动产并购投资的市场背景及相关政策
（一）存量不动产投资的市场背景
（二）相关的制度、政策与解读
（三）市场发展与展望
二、存量资产并购投资基金业务
（一）业务背景
（二）存量不动产并购基金分类
 1.增值型并购基金
 2.机会型并购基金
 3.持有型投资基金
 4.轻资产运营基金
（三）基金方案的设计
三、存量不动产并购业务与信托的合作四种模式
四、不动产运营的常见方式（商业运营类、住宅及类住宅类）及实操要点
（一）改造升级
（二）清户、分证
（三）改造后销售
（四）改造后持有运营
五、不动产交易及相关问题分析
（一）交易方式及问题
（二）交易中的税务问题
（三）交易流程及问题
（四）交易过程中其他问题
六、存量不动产项目筛选中遇到的问题
（一）城市选择
（二）区位选择
（三）物业类型选择及改造可能性分析
（四）物业权属及可能遇到的问题
七、运营商选择标准及实操要点
八、存量不动产并购投资的风险及投后管理
（一）投资风险及风险管理
（二）投后管理模式及要点
九、项目退出方式及问题项目的处置模式和要点
（一）项目正常清算退出
（二）非正常回购退出
（三）直接处置
（四）再融资解决流动性问题
十、当前房地产市场下存量不动产遇到的问题及思考
十一、项目实操案例分析（正常退出类、非正常退出）
（一）社区底商业类物业资产并购案例
（二）工业性公寓类物业资产并购案例
（三）商业改公寓类物业资产并购投资案例
（四）物业资产租赁类投资基金案例
房地产投资与管理业务经验及资源整合交流会
（时间：10月26日下午16:30-18:00）
1.光速破冰 
2.重点模式案例分享、疑惑问题提出 
3.现场支招
03
第三讲 存量地产投资价值评估和财务回报测算及困境地产投资、盘活案例解析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名百强房地产集团旗下存量地产投资公司投资总监。拥有地产并购基金、国内类REITs项目实操经验，管理的房地产私募基金规模超过20亿。其公司聚焦一线及新一线城市“存量低效资产”，通过挖掘、重塑实现资产价值跃升，目前京沪两地持有4个项目，管理面积超13万平米，物业估值超50亿。
一、存量地产市场发展现状
（一）2018年大宗交易市场与2019年趋势
（二）存量市场参与者及其投资逻辑
二、存量地产投资核心要点及案例解析
（一）以退定投——价值判定
 1.市场价值&投资价值
 2.设计、工程、租赁角度看投资
 3.案例解析
（二）尽职调查及风险规避
（三）交易结构及税务筹划
三、财务回报测算逻辑与方法
（一）核心指标
 1.NOI及其口径下的收入成本费用构成
 2.Cap Rate如何求取
 3.IRR到底怎么算及其影响因素
（二）搭建投资测算模型
四、案例分享——“困境地产”的涅槃重生
（一）“困境地产”与传统不动产投资的差异
（二）去“不”篇——抽丝剥茧，风险锁定
（三）改“良”篇——价值挖掘
04
第四讲  城市更新的城中村改造（旧村改造）的政策解读、实操要点、资金需求实务及案例解析
（时间：10月27日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名专注于三旧改造律所的主任律师。具有10年广州土地房管局工作经验，6年广东省多个地方政府机关、企事业单位的房地产法律顾问经验，多个旧村改造项目专项顾问。长期大量处理有关房地产规划、开发事务，积累的大量问题处理经验可广泛运用于其他大量的同类项目。
一、土地市场与旧改缘起
（一）土地市场
 1.招拍挂市场
 2.三旧改造
 3.集体建设用地
（二）旧改缘起
 1.宏观背景
 2.地方实践
 3.国家政策
（三）新《土地管理法》影响及应对
 1.对土地征收集体土地工作影响及应对
 2.对土地储备工作影响及应对
 3.对三旧改造影响及应对
 4.对闲置土地处置影响
 5.可对土地供应市场的影响
二、广州旧村改造的政策与先行实践
（一）政策
 1.背景与思路
 2.具体套路
 3.特点、动机与缺陷
（二）主要内容
 1.改造思路（土地财政）
 2.改造模式
 3.土地供应
 4.出让金计收
 5.引进开发商
（三）资金需求
 1.前期资金需求（诚意金、数据摸查费、投标保证金等）
 2.后期资金需求（复建安置资金、货币补偿费、土地出让金等）
三、如何开拓旧村改造项目
（一）关于“村”的基础法律知识
 1.农村管理体制的历史沿革
 2.农村集体经济组织的治理结构
 3.非正式安排
 4.集体土地所有权人
（二）拓展旧村改造项目需要调查的21个事项
 1.村
 2.土地
 3.物业
 4.规划
 5.平台公司
四、城市更新与税务筹划
（一）常见税种及税筹基本基本思路
 1.涉及的常见税种
 2.税筹基本思路
（二）城市更新中税筹问题解析
 1.城市更新常见的土地整理模式有哪几种类型？
 2.在签订搬迁补偿协议形成单一主体模式下如何使补偿安置费用进入成本？
 3.政府征收模式下，被拆迁人的税负情况如何？
 4.如何理解“没有超过规定补偿标准”
 5.旧村改造前期费用有哪些及如何支出？
 6.旧村改造前期费用能否进入土增税扣项？
 7.旧村改造前期费用能否作为企业所得税税前扣除及如何操作？
 8.回迁房视同销售价格以什么标准确认？以哪个时点价格为准？
 9.回迁房视同销售对增值税、土增税、企业所得税的计算有什么不同的影响？
 10.征地留用地的开发中，开发运营该类项目应注意什么？如何做好税筹？
五、旧村改造与平台公司面面观
（一）旧村改造为什么需要平台公司
（二）如何考察平台公司
（三）如何防范来自平台公司的风险
（四）常见的平台公司合作方式
六、如何破解拆迁僵局？
（一）现行法律关于动迁的五个手段
（二）香港、台湾的做法
（三）广州、上海的实践
参会学员
开发商、银行、信托、私募基金、投资机构、城投公司、区村管委会等机构专业人士。报名付费      

主办单位： 启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间： 2019年10月26日-27日(周六、日)
10月26日【9:00-12:00，13:30-18:00】
10月27日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点： 广州市（报名后具体通知）
培训费用： 
①标准价：4800元/人。
②VIP权益价：尊享7折优惠价。
（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：
扫描二维码添加课程顾问微信
18201518382（电话微信同号）
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· 10月26-27日【广州】：地产前融、存量地产、城市更新、旧村改造的投融管退及其基金化运作、困境地产盘活投资实务专题培训
· 11月2-3日【北京】：信用债违约预警、财务舞弊识别及违约后的化解处置、债务重整、投资机会实务和案例解析专题培训
· 2019年11月16日【上海站】/2019年12月21日【深圳站】：透视—从司法实践看12种私募股权投资股东特殊权利条款