正文
摘要：从2010年开始我对房地产是一路看跌，房价是一路上涨，但依然认为自己对房地产的发言是有意义和价值的，因为逻辑没有错！所以今天本砖家就就专门讲讲和砖头相关的事。
房价的实际走势确实与我预测的大相径庭，并不代表过去的研究是错误的，要不当前ZG面临好多经济问题，它的病根在于过于依赖地产经济所产生的副作用，过去因为觉得顶层设计者的水平是王者，万万没想到是个青铜，所以导致预测的不准。过去预测也是阅读了很多相关的资料，看了好多专家的资料，加上自己思考整理出来的。我从大学读完建筑系出来就一直和砖头打交道，转眼间10年过去了，2006年当时给自己定位是：建筑、经济、爱好，十三年过去了，这一主轴从未变过，那么我就说说自己对房子的看法
。
（一）房价究竟是高还是低大家公认的几个判断房价的指标，静态的指标大致有下面几个角度来评价：建造成本角度评价、地产市盈率（房租比）、房价与人均收入比。下面一个一个说一下这及个指标。
01建造成本
我个人经常接触建筑预算，包括我手上要有几十份最真实的地产合同，所以对建造成本还是有一点发言权的。建筑的成本分为两大块：土地出让金与建造成本，全国各地房子的差距的主要因素是土地成本造成的，各个地方差距很大，四五线城市一亩地也就二三百万，二线城市大概在六百百至一千万。2019年郑州大多地产用地价格900万每亩，按照容积率3计算，我们所买的商品房没平米土地出让金折合4200元/平米，郑州房子均价15000左右，2019最高成交价格为2660万/亩，折合每平米房子的出让金达到1.33万，中国现在房价的价格大概是土地出让金的3-4倍，2660万一亩的房子，也就是说郑州最高可能会出现每平米5万左右的楼盘。
2018年中国商品房面开发面积为5.7亿平米，土地出让金6.51万亿，也就是说2018土地出让金均价折合1.14万元/平米，按照容积率3计算，每平米房价中含有3800元时土地费用，当前全国商品房均价为15000元/平米，土地出让金占到总房价的3800/15000=25%。建造费用全国差距不是很大，最近这2年因为环保原因略有上升，尽管如此，高层的建造费用大概每平米二千元左右。另外房地产开发商总毛利润最起码得有30%吧，所以按照这个公式可以算任何地方房价在现有的政策下是否合理。这个公式有个好处，综合考虑了土地出让金的因素。
举例：【3800（土地出让金均价）+2000】*1.3=7540元/平米，而实际上2018在售均价为15000元，因此从建造成本角度分析，房价高了一倍。
02地产PE
从一些公开的资料上看，地产的平均PE在50倍左右，房子的收益率也就2%左右，极端的一线城市接近100倍。2019年10月17日天上午在安阳几个地产中介转了转，售价50万上下的老房子，月租金要价550元-650元，折合PE=50万÷（600×12）=69倍，倒数就是收益率，1÷64×%=1.44%。学校周边的收益率会好一点，一个月前替朋友问房子，在安阳师院附近有一套35万元左右，房东说租金松松的能1200元租出去，这应该是安阳收益率最高的地方，PE=35÷（1200×12）=24倍，收益率4.2%。
学校周围类PE=24顶多占到总数量的20%，其余的80%按照PE=50，按照此加权平均：
安阳平均PE=24×20%+50×80%=44.8倍，收益率=1÷44.8×%=2.2%，相当于一年定期存款利息，远低于5年存款利息，还跑不过余额宝2.4%，更不要说保值了，跑赢GDP最起码需要有6%的收益率，M2至少得有8%的收益率。
结论，不划算！
03房价与收入比
收入比=房价÷人均工资，也就是说一个中等收入者多少年不吃不喝能买一套房子，借鉴国外的经验6-8倍比较合理，凭借直观感安阳3万左右的工资水平VS80万元的房价，算出来为26倍，能够满足3口之家的旧房子也在50万，17倍！粗略对比，比国际房价高出一倍不止！
下面拿出相对靠谱的中美数据对比
2018年底中国房价均价为14947元/平米，中国居民人均可支配收入为28228元，一套100平米的房子折合价格150万，150/3=50年；
美国一套房子均价为30万美元，折合人民币210万；美国人均可支配收入50452美元，折合人民币35.3万人民币，是中国可支配收入的12倍，210万/35.3=5.95年能买一套房。
另外今年网上非常流行的一组数据：说中国房地产市值为450万亿人民币，而美国+欧盟+日本绑在一起才400万亿人民币，而人家的收入是咱们的10倍多，如果这组数据是真的，从这个角度再算一下：
【美国+欧盟+日本】
总人口9.67亿，总GDP308万亿RMB，房价市值400万亿RMB
【中国】
总人口3.95亿，总GDP90万亿RMB，房价市值450万亿RMB
【美国+欧盟+日本】人均收入大概为中国的10倍
本砖家从建造成本角度评价、地产市盈率（房租比）、房价与人均收入比几个角度综合研究，房价已经绝对到了不能作为投资的地步了！如果单纯的从价格来看，房价至少高出了一倍。（二）房价的支点在哪里房价走到今天这个地步，原因两个：一个是政府因素，另一个是购房大军的因素。
01政府因素
房价正式启动有两个重要启动点：【01】1998年国务院23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；【02】2003年国务院18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。
为什么会选择房地产呢？在98年也是一次大的经济转型，最重要的就是国企改革，当时面临了大量工人下岗，下岗这个词汇就是那个时候发明的，叫失业太明显了，国企改革说白了，需要大量资金的注入，而当时国库又没有钱。当时93年银河号事件与96台海危机刚刚发生不久，其实当时的中国犹如“勾践卧薪尝胆”，极力需要发展国防，发展国防就必须要钱和重工业，如何才能做到这一点呢？钱需要向国防、重工业倾斜，经济建设又不能停，怎么办呢？L仔存在心里多年的话，今天就倒一倒，过去写东西从来不敢涉及到这一块。
93银河号事件与96年台海危机，给政府留下了非常深刻的震撼与危机感，使得政府必须要发展军事，否则随时有亡国的危机感，所以发展军事就成了第一要务。要想持久的发展，就必须让让经济发展能够持续，所以走国防与民用结合的道路是最好的办法，过去（指的是98之前）经济建设压倒一切，国防统统给经济发展让步，现在不需要还“欠下国防的账”，搞原子弹的没有卖茶叶蛋赚钱这个段子说的就是98年国防的事。如何结合呢？还得再插一句：97亚洲金融风暴刚刚过去，为了救助香港，我们也是顶着非常大的就业压力。
朱镕基总理非常的有魄力。采取了以下几个步骤：
01提高效率
适当的压缩国企负担，同时增加民营经济；在国企改革中，所有的债务怎么办呢？两个办法：一是印点钞票就会冲淡一点；二是，就是股市，当时股市就是炒国企改革“牛”了5年，从96年的512点，一直涨到2001年的2245点，如果股市不涨，如何将股票卖出去？用发行股票募集到的钱补国有企业的“欠债”，如果不解决这个问题，改革就进行不下去，如果成了股份制企业，相较过去生产效率自然会提高，一句话总结，通过国有变“公私联营”提高效率，通过股市募集到钱解决改革中的阻力和其他成本。
02国防发展与国民经济发展同步进行
本来是鱼和熊掌的关系，怎么做到军民结合协调发展呢？如果不走军民结合的道路，国防的投入是相当巨大的，依照当时的财力是不可能完成的。
原理是这样样子的：军工要想起来，就必须发展重工业，并不是简单的钢铁产量，而是进一步的重工业制造，比如坦克车、航空母舰、导弹发射车（架）这一类的，就必须有好的重型卡车、过硬的特殊钢铁企业，其中最重要的要解决柴油发动机的相关技术难题，于是高层经过缜密思考与反复讨论研究，终于找到了一条路子 —— 发展发地产
发展房地产的好处实在太多了：（1）房地产发展了，老百姓衣食住行的“住”质量会提高，且当时正式化率还很低，可以长时间发展，因为中国有好几个亿的人口等待进城；（2）房地产起来了，可增加政府收入，极大的补充财政赤字，只要粮食不涨，老百姓怨言就不会太多；（3）重点，房地产发展了，施工机械需求就会旺盛，请大家仔细想想，是不是发展这些施工机械就是通过“军民结合”发展国防？重型卡车、推土机、吊车，所以这个阶段中潍柴动力、徐工机械、三一重工、柳工、厦工、中国重工等企业发展起来了，最开始是进行国际收购，2000年左右正是中国这些施工机械展开国际收购量最大的时期，当时发达国家这些工业已经处于衰败（因为基建黄金时期过去了），这个时间点收购价格正好便宜！是不是我们的柴油发动机、机械制造水平从哪个时候开始飞跃的？能早装载机就会造步兵车，有了好的柴油发动机就会有好的坦克！我们外贸坦克MBT2000多好的装备！因为我们建筑的辉煌，就一定能自主造出好的吊车和泵车，这两项技术相结合，于是我们就造出了蓝鲸挖泥船，因为“蓝鲸挖泥船”的出现，让中国南海由被动变为主动……，好处是非常非常多的。
03再次助力
1999年轰炸南斯拉夫大使馆；2001年南海撞机；2003年的伊拉克战争；这些事件的发生极大的震撼了高层，更加坚定了中央发展国防的信心，所以2003年国务院推出了98年23号文件的升级版，2003年18号文件，目的就是重工业进行到底！
2013年“一带一路”提出，除了公开资料所说的N多好处外，还有另外一个重要原因就是，高层一定知道国内房地产已经接近尾声，必须找到一个可以接力“大基建”的功能，在这个国内建筑与“一带一路”对接的过程中会有空挡出现，于是我们提出了“雄安”概念，当然雄安主要是为了解决“北京大城市病”而打造的，同时是结合了这个大战略的。
阅读到这里，知道为什么这么多过剩产能，喊了十多年却没有减下去的原因了吧？除了众所周知的原因，是不是也符合“大战略”呢？
02购房大军的因素
房价之所以能这么高，背后一定是有需求，L仔就试着解释一下是怎么一步步走到今天这个价位的。
01从货币供应角度看
2007年底M2的总量为40.3万亿人民币，截止到2019年8月底M2为193.55万亿人民币，足足增加了380%，房价几乎用同等的比例涨了4倍。2019年货币供应量为2007的4.8倍，当前全国均价为15000/平方，如果15000/4.8=3125元/平方，这个数据对照郑州房价，基本吻合，也就是说房价上涨同步于货币供应量，这也就解释了为什么货币供应量如此之大，却没有发生恶性通胀，因为高层的操作手法是一只手放水（增加货币供应量），一手通过房地产抽水（利用房贷把多余的钱冻结在房子里）。总结：房子承担了蓄水池功能。
02从现实中观察到的现象看
房价涨主要以下几个因素构成：
城市化。每年有1500万人进城。[工业化的必然，正常需求]。
男女比例严重失调100:120，丈母娘要求，不得不买；[刚需，实际上是被扭曲的刚需]
利益驱动[征地与拍卖的利润何止10倍！]
攀比[想超越他人VS不想被他人超越]、跟风[不是为了攀比，而是别人买跟着买]
一些大财团、有内幕的、嗅觉灵敏的，这些人炒作，想躺着赚钱，还有一部分跟风炒作。
媒体引导[大财团们收买了一些媒体和所谓的专家，在媒体上大肆宣传]
下面简单解释一下，因男女比例失调带来的人口结构扭曲，演变成另一种扭曲。中国人传统思想对“家”的渴望，在中国人印象中“家”的前提至少有三个重要组成部分：（婚姻）老婆、房子、孩子。男女数量基本均等的情况下，大体男人在家庭中占据主动权，根本原因在于个体力量强于女人，所以在过去几千年男女数量均等的情况下中男人说了算。
自从1982年把计划生育定位成基本决策后，彻底拉开结束“男尊女卑”的序幕，这一问题并没有立即显现，而是等到1983年后出手的婴儿到了结婚的年龄开始逐步显现，1983+25=2008年的时候娶媳妇难才彻底打破了“男尊女卑”的这种延续几千年的传统。为什么计划生育政策会导致男女比例失调呢？很简单，因为中国传统只有“男孩儿”才能延续香火，同时又结合了“B超”这种技术，能在肚子里辨别男女，很自然认为的改变了男女平衡的规律。
物以稀为贵，女孩儿数量的减少，女人的话语权就会大大提升，这个社会由原来的：“男人怎么要求女人就怎么照做，女人的需求被完全压抑着”，现在就变成了：“女人指向哪里，男人们就在哪里打拼”。还是受中国传统影响，中国人家庭三个重要因素：婚姻、房子、孩子，那么女人自然最重视的就是房子了，有了孩子就是孩子+房子，所以现在房子才被动的制造了这么多的刚需（其实是被扭曲了的刚需）。
既然女人是这个社会的主导，这一趋势直到2019年新生儿男女比例仍旧维持在100:116的水平，也就是说这种男女比例失调至少延续到2019+30=2049年前100%不会改变，考虑到现在任然在继续中，估计还需要一代人才能彻底改变，所以再加25年，也就是说到2079年才能彻底洗清骨子里的“男尊女卑”。中国男人“牛市”走了三千年，走100年“熊市算是这几代男人偿还历史上欠女人的债吧！
在未来消费为主导的经济结构下什么会是朝阳行业？答案就是“女人重视的行业”一定是，比如孩子教育、美容保健、总之女人需要什么，什么行业就会火！说不定鸭店会成为另一道风景线！
好多人不能解释，为什么现在的“男孩儿”越来越没有阳刚之气？娘炮变的越来越多？用L仔的话来解释，因为大趋势让男人“爷们儿”不起来，所以变只好“娘”了。
以上这几种因素拧巴在一起反复强化，最终形成的合力，所以就一路涨到今天，从98年算起，也涨了二十多年了。其实在2008年的时候房价就有要跌的苗头，只是美国刚刚经历了次贷危机，我们通过反向刺激的方式，打了4万亿的强心针，经过货币的乘数，其实为房地产注入资金达到20-30万亿人民币，08年本来经济就该转型，10年前碰到的难题和现在几乎是一样样的，只是08年国库充足，可以通过发债、增加货币的形式使得转型往后延迟。
2019的今天，依靠发债或增加货币供应量已经不现实了，因为当前社会总债务达到225万亿人民币，其中政府债35万亿（公开资料），居民债45万亿，非金融企业债145万亿，已经是GDP的225%，超过了国际警戒线！货币供应量更不用说了，193万亿！就与美帝相比，我们的GDP大概相当于美国的65%，而M2却是美国的2倍。所以从这个角度上讲，不支持房价继续上涨！
03中国城市化与财政收入比
中国城市化当前已经达到60%，美国当前是82%，欧盟是74%，日本为66%，我们这么大的体量达到70%-75%也就达到极限了，这几年每年盖房子7亿平米，按照人均30平米计算，每年盖的房子可容纳1.6%个百分点，因此最多10/1.6=6.25年盖的房子就可以增加10个百分点的城市化率。据说非官方数据，当前其实现有房子的存量已经够容纳10亿人居住，也就是说即便从现在不增加住房，已经可容纳71%的城市化率，如果按照75%的极限，仅仅只有4个半分点，按照目前的建设速度，仅仅需要3年时间就可以饱和，讲到这里插一句题外话，明白为什么棚户区改造和城中村改造了吧？
估计未来还会加码。还有一个因素不得不考虑，经过L仔测算，2024/5年中国人口将开始负增长，2035年估计将减少7000万人口，那么7000万人口将被动增加5个百分点的城市化率。即便是从现在不盖房子，到2030年现有的房子也够容纳75%-80%的人口，何况建造还在继续中……，马云说未来房价如葱，不是没有道理。
中国城市化率75%就会结束，现在官方公开的城市化率为60%，实际上算是城中村及小产权房等因素，增加10~15个百分点应该没有问题，所以理论上现在的房子已经可以容纳75%的城市化率人口。未来15年内人口减少的总量，会被动的增加5~6个百分点的城市化率，2019房价绝对到了一个十分精准的“临界点”，不要抱有任何幻想。
（三）对照美国、日本、中国香港、中国台湾房价当一个国家进入中等收入陷阱这个阶段，就是4000美元~12000美元，经济发展方式不能够顺利转型，而出现经济发展停滞，在中国成为“换挡期”，中国2019年底人均GDP为9219美元，相当于美国1975年，日本1978，中国香港1987，中国台湾1990年的水平。
美国自1975年之后房价基本没有上涨，2007年迅速上涨之后又重新回到了1975年的水平；中国台湾自1990年之后，26年来房价基本维持在一个平稳区间震荡，2015年的房价比1990年还要略低；日本房价并没有在1978年（人均GDP8675美元）停下脚步，而是一直上涨到1991年（人均GDP28540美元），自1991年地产泡沫破灭后，房价一落千丈，连续26年下跌，直到回落至1978年的价格才趋于平稳，2016年日本房价同样相当于1978年的水平；中国香港房价1987年同样没有停下上涨，而是一路上涨到1997年，泡沫迅速破灭且连续6年下跌，2003年8月迅速回落至1987年的价格水平，中央2003年国务院的18号文件把房地产定位为支柱性产业，大陆房价拉开了上涨的序幕，香港房价跟随大陆房价上涨，目前价格处于高位。
从美国、日本、中国香港、中国台湾的走势轨迹看，基本上可以判断，当人均收入为1万美元，中等收入陷阱这个阶段，之后走势分为两种：一种是基本停留在这个阶段不再上涨，目前的数据能够知道至少30年不再上涨。第二种情况是，房价不理会中等收入陷阱，日本继续上涨13年，香港则继续上涨10年，最终结果是一定要回落至中等收入陷阱这个阶段的价格，上涨的越多，回落的时间越长，比如日本继续上涨了13年，连续下跌26年；比如香港继续上涨10年，之后连续跌6年。
（四）L仔猜想未来房价，站在高层的角度，是要稳！涨不得跌不得，中国地产走美国与中国台湾类似的走势是大概率，自现在之后不在上涨，但也不能下跌；如果跌的趋势明显，城中村改造会加速，减少房子的供应量。涨，大概率是不可能的。房产税在很快的未来就会见到。
2018年财政总收入为18.3万亿，其中土地出让金为6.51万亿，如果算上其他和建筑相关的建材税收，与房地产相关的收入估计达到10万亿！前面说了，从2019开始地产已经接近饱和，现有的税收制度与财政政策已经不可能维持，所以增加税种也迫在眉睫！房产税、遗产税估计已经在路上，只是现在还不能收取，如果现在收房产税，会造成房价下跌，如果出现挤兑性下跌，很多一部分人就会弃贷，从而引发银行金融危机，后果不堪设想！又因为必须加大中国制造业竞争力，不得不给制造业减税，同时高科技不但税收优惠，还得给补贴，今后一段时间国家的财政赤字会扩大。2018年财政收入为18.3万亿，而财政总支出为22.09万亿。
房产税和遗产税未来100%会开征，只是现在不能，因为现在开征会造成房价下跌，引发银行金融危机，估计会再往后延迟几年，让现在的这些“购房者”继续交几年贷款，房价即便跌50%，你只欠银行40%的贷款，银行就不怕了，明白了吧！
为什么出台了新房5年不准交易，实际上就是让“刚需”直接买开发商的新楼盘，目的是为了去库存。而那些“炒房客”又不得不继续交房贷，就相当于银行的风险转嫁给了这些投机取巧的“炒房客”。
今年国庆后，房地产贷款利率与标准利率脱钩，单独设置了一个锚，而这个政策是在降准前出台的，高层就是怕这些地产商们借题炒作，不给他们任何的炒作空间。现在已经从政策上开始逐步从紧，首先会逼迫那些聪明的资金从房地产中撤退。总的目的是想把这些资金引入到实体当中去。这个脉络已经相当相当明显了。
还有一个事件会让高层对遏制房价痛下决心，就是“香港事件”，除了【外部势力】怂恿外，一定有【内部因素】，与燃烧原理是相似的，火源与氧气、可燃物合力的结果，其中一个重要的【内部因素】就是高房价。
未来房价，站在高层的角度，是要稳！涨不得跌不得，中国地产走美国与中国台湾类似的走势是大概率，自现在之后不在上涨，但也不能下跌；如果跌的趋势明显，城中村改造会加速，减少房子的供应量。涨，大概率是不可能的。房产税在很快的未来就会见到。
为什么不能跌呢？因为现在银行的居民贷款中70%是房地产，总债务规模相当于50%的GDP，在经济转型中是绝对不允许捅出一个大窟窿的，如果房价有涨的趋势，高层一定会通过“房地产专用利率”进行调控，LPR绝对的私人订制。当房价有涨的趋势管理层就会提高房贷利率、增加首付比例、增加土地供应、放缓城中村及棚户区改造，如果房价有跌的趋势，就会反向操作。在经济转型进行时，房地产这个经济老发动机是不能够熄火的，但也不能继续当经济的火车头，最起码未来3年应该不会有太大的变化，只是保持最低限度的运转就行。经过我个人测算，中国人口将在2024年前后开始进入负增长阶段，这将是对房地产的一个重要转折点。
通过上面美国、日本、中国香港、中国台湾的例子可知道，房价是有能力维持在人均收入1万美元这个时间点相对应的房价，因此不论未来涨多少，还是跌多少，未来会几乎永远维持在现在的这个价位，均价15000元，如果跌的多了，未来会回升到1.5万元，如果涨的多了，一定会下跌到1.5万元。
L仔的结论是，如果政府应对得当，房价是有能力维持在当前这个价格的。未来波动是难免的。好多人经常问我能不能买房，我的回答几乎是一样的：“如果是刚需，不得不买，不要想那么多，买也就是了”，因为个人的时间没办法去对抗趋势的时间，比如未来3-5年可能会跌，这个时间对于趋势来讲是非常短的，而对个人来说就非常的长；“如果为了投资、保值，快拉倒吧！千万别进去，进去后准后悔”。
L仔将在第三篇中详细讲述对股市的及金融的看法，有喜欢的敬请关注。我说了，本人非经济科班毕业，只是喜欢，所以难免观点有说的不对的地方，仅供喜欢着参考吧！只要写出来的都是百分百发自内心的。
2019年10月22日星期日
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