中国房地产报长三角观察 张戈
“上个月我们店一共卖出两套房”，10月14日，一位上海闵行区浦江镇易居房地产中介小林介绍（化名）“这个月月初，我们成交了好几套。”
一家店面的销售量并不足以代表整个市场走向。更为牵动市场人心的在于9月16日央行宣布的一条消息：“央行决定从9月16日起，全面降准0.5%，此外还配合定向降准，对仅在省级行政区内经营的城商行，额外再定向降准1%，于10月15日和11月15日分批生效，每次0.5%。全面降准预计释放约8000亿元资金，定向降准预计释放1000亿元资金。
对楼市来说，历次降准、降息导致货币宽松，资金都喜欢向房地产跑，但这次情况不太一样，因为在前几个月，监管已经三令五申，各种方法限制房地产融资，防止资金流向房地产。这次是先筑高坝，再实行宽松。
我国房地产的现状，那就是即便在全球比较，我们的地产价格都已经处在了高位，到了必须要控制的程度。
一个家庭赚的钱，平均要多少年才能买一个房子。这个指标从需求方的承受能力角度来衡量地产泡沫，指标越高，说明房子越贵，能负担得起房价的人就会越少，那房价就越难再继续上涨。
无论从居民承受能力（对应刚需）来讲，还是从投资收益率（对应投资）来看，国内一线城市的房地产价格都已经很高了，存在泡沫的可能。
这就是为什么我们坚决不能再让资金流入房地产的原因，如果泡沫吹得更大，一旦破裂，那作为银行最重要底层资产的个人房贷，发生违约，就会产生连锁的金融风险。房地产如果出风险，那一定堪比美国的次贷危机。现在最好的方法，就是时间换空间，让GDP和居民收入逐年增长，慢慢追上房价，消化掉房地产泡沫，平稳落地。
宏观来看，央行降准并非对楼市全部利好。当前房企要做的必须要逐渐学会在这种低速度的市场行情下发展，确保自己资金链的稳定。
降准真是房企的救命稻草吗
随着“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念被贯彻落实，房地产市场的拐点其实已经早就来了，但是去年明确的“降杠杆”政策的确让房地产企业逐渐进入了一个融资的瓶颈期。
今年上半年，有媒体曝出各大商业银行只给排名前50乃至于排名前20的房地产企业发放贷款，可见房地产企业融资难。到了今年下半年，很多知名房企都出现较高的负债率，这种高成本融资的行为在前几年几乎是不可想象，也从侧面说明了房地产市场当前面临融资问题的严峻。
于是，各大房企都走上了一条收缩规模、促销自救的道路，央行降准对于房地产企业来说的确是一件好事。因为当我们纵观全世界金融历史就会发现，无论什么样的降准措施只要是采用了降准这一货币政策手段，在某种程度上就是在给市场注入流动性，此次降准将商业银行等金融机构资金面相对比较紧张的问题被大大缓解，这对于金融机构支持实体经济特别是中小微企业的发展有着非常有意义的作用。
降准的直接效应就在于银行的可用资金会增加，这样会直接带来流动性的增强和资金成本的降低，所以对于各银行来说，未来在贷款等领域的自由度会上升，同时对于相关产业的支持力度也会加大。
房地产市场作为中国最为重要的市场之一，其本身就存在产业链条较长，产业上下游涉及的企业较多的情况，所以从宏观的角度上来说，货币政策的降准在一定程度上的确可以缓解当期房地产市场资金紧张的难题，但是这仅仅是缓解而已，因为降准是一种普适性的政策，几乎各行各业在降准之下都可以雨露均沾，房地产市场作为行业之一肯定也能够从中获益。
然而，这种获益仅仅是有所缓解而已，说降准是房地产企业的救命稻草似乎有些言过其实了，对于整个房地产市场的竞争格局来看，上半年，由于各大银行资金面从紧，几乎房地产市场上下都面临着较为严重的融资难题，所以大家都在过苦日子，下半年，随着四次降准的不断贯彻实施，银行的流动性开始得到了一定的好转，这个时候房地产市场的马太效应将会进一步得到发挥。
大型龙头房地产企业由于本身在银行的信用记录较好获得银行更多资金支持的可能性较大，而中小型房地产企业的融资难可能会进一步持续下去，那么房地产市场的集中度将会进一步提高，中小型房地产企业被市场兼并乃至于主动退出市场的可能性将会增加，对于房地产企业来说洗牌将有可能进一步加速。
未来的融资前景也并不乐观，在未来相当长一段时间内，房地产企业的融资都会面临一个较为困难的局面，可以说是戴着镣铐跳舞。而且房地产市场已经不具备原来的投资属性，大开大合的房地产发展模式已经不再适用。从整体来看，房地产企业未来想要实现资金流稳定，内源性融资和多元化融资渠道会是大势所趋。
购房者应理性投资
对于我们普通购房者来说，大家必须要认识到一件事，随着“房住不炒”的贯彻实施，房地产回归居住属性已经成为大势所趋，那么房地产就会逐渐丧失投资品的属性，一旦市场回归理性之后，市场必然会出现价格的上涨或者下降，房地产市场只涨不跌的时代已经终结。
任何一件商品无论是生活必需品还是投资品都会有价格的波动，中国人长期以来所形成的房地产价格只涨不跌的旧观念必然会被打破，对于大多数人来说“无脑”投资房地产就能获利的时代已经结束了，未来各地必然会在市场规律的影响下出现房价涨跌的波动，这一点几乎无法避免。市场或将呈现“以价换量”现象，由此可能会出现一波年底成交量的“翘尾行情”。
同样，下半年土地市场反应来看并不积极，但在持续降准后，效应会逐步显现。随着市面上资金供应增多，叠加楼市“金九银十”档口，正常的购房需求，尤其是刚需和改善型买家会择机入市。
值得注意的是，资金充足不代表买房成本会降低。对于普通买家而言，利率上的实际优惠才是真正降低买房成本，因此对买房者来说实际影响并不大。自从楼市进入后调控时代，因城施策让各个城市在松松紧紧的微调中度过，从上海目前的商品住宅房价可以看出，涨幅趋势稳定。
（图片来源：新羲房产）
（图片来源：新羲房产）从市场成交来看，9月上海新建商品住宅成交11545套，环比下降0.85%。而二手住宅9月成交2.12万套，成交量环比上涨8.22%，传统的“金九”成色不足。但从周成交量观察来看，9月呈现前少后多的成交态势，后两周市场的明显活跃也带动了成交价格的明显上涨。
以上看来，对于购房者来说，信贷政策的松紧程度是直接影响买房决策的重要因素之一，尤其是置换群体，50%或者70%都增加了置换前期首付的压力，能运用的杠杆大幅降低。
房贷利率正式“换锚”，实际利率变化不大，保持稳定，对于购房者的影响不大，但起到了稳定预期的效果。从住建部近期的政策导向来看，未来将大力发展和培育住房租赁市场，构建房地产长期机制。因此，上海调控政策短期内变化的可能性不大，未来将更加着力于租赁市场的建立。在此背景下，预计未来的楼市仍将以平稳为主基调，房价因缺乏后续动力，涨幅或将有所回落。
购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息政策短期红利带来的购房“窗口期”。
编辑：徐凡淋 审读：戴士潮
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