来源：智谷趋势（zgtrend）
作者：智谷君
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楼市又现异常信号。
不到24个小时的时间里，南京、天津、三亚相继传出限购放松的消息。
其中的“三亚”更是以最严限购著称于中国房地产市场。当年，中国前脚宣布建立海南自贸区，海南后脚最严限购出台，一夜之间冻结炒房资金6000亿。
而就在上周五，中国三季度GDP出炉。6%，经济出现了超预期的放缓。
这难免会让国人浮想联翩：摒弃土地财政的决心，和空前的经济、财政压力，天平会偏向哪一方？
中国难道要重走历史的老路？对于持币观望、蠢蠢欲动的投资者来说，难道机会的窗口要又一次打开了？
01
去房地产化，有多难？
2018年4月22日晚上9点，距离海南成立自贸区不到10天，海南省突然宣布中国有史以来最严厉的调控措施：非本省户籍五年社保、首付七成、限售五年……六千亿准备喜迎中央大礼包的炒房资金瞬间冰封。
一个超50%税收要靠房地产的省份誓要摆脱房地产的绑架，省委书记在今年两会上说：
“决不允许任何人炒房”。
三亚，曾经作为中国最依赖房地产投资的城市，也成了本轮调控中“去房地产化”最狠的城市，2019年8月，房地产投资占当地GDP比重已经从巅峰期的67.7%腰斩至35.2%。
断腕有多痛，可以看三亚：
1-8月，三亚固投同比降33.0%，房地产投资同比降46.7%，累计房屋销售面积同比降48.3%，一般公共预算收入同比下降7.9%，财政入不敷出。
面对这样的腰斩，9月海南省委书记在国新办的新闻发布会上说：
“海南不能再出现房地产大起大落情况”。
不能大落，10月15日，坚持了一年半的三亚终于宣布放松限购。
更让人躁动的是，当天南京、天津也宣布放松限购，三城同天松绑。而就在两个月前，上海临港片区刚在限购上开了一个小口。
松绑的“阵容”有多强大？——两个直辖市、一个省会、一个最严调控的城市。
恐怕很多人也开始对高层“去房地产化”的决心有所动摇了。
02
各大城市相继松绑，这个动向意味着什么？
第一，一波松绑的小高潮已在路上。
梳理近三个月的楼市放松政策，可以发现，间隔的日期越来越短，节奏越来越快。

10月18日，燕郊也传出了以“人才引进”方式降低购房门槛的消息，但还没有得到官方证实。
相信接下来还会有不少的二三线城市加入松绑阵营中。
第二，松绑方式讲究“定向”。
人才引进，几乎成了当下放松调控唯一可用的手段，也可达到“吸引人才”、“稳住房价”、“发展经济”的多重目标。只是，人才的门槛正变得越来越低，从大学生降到了大专生、甚至有部分是中专生。
除了对人才定向宽松，还要定向区域。放松的区域一般都不是主城区，而是符合城市发展定位或有承接一定战略需要的边缘片区。
比如，南京。对于这个被批评“省会城市功能作用发挥不够”、首位度在全国倒数第二的城市来说，要做大做强，得先补好自己的短板。此次松绑的六合区，以及6月松绑的高淳区，都是GDP在南京增速垫底的区域。
人口，同样是南京的短板。作为一个省会城市，南京近三年的新增人口分别是3.4万、6.5万和10.12万，而同期的杭州是17万、28万、33.8万。
因此，这种松绑方式，放在一城一策的主基调下，还算温和，属于地方微调，中央也不会过多干预。
第三， 地方财政正在接受压力测试。
三亚本可作为“去房地产化”的表率，但是在压力之下，也不得不松开了限购。
通读三亚上半年的统计公报，可以感受到这座城市GDP4.8%增速背后满满的“委屈”：“因房地产调控”而出现了全方位的压力，投资后劲不足、阵痛持续、财政增收压力大、金融信贷风险提升……在8月份的统计公报中，三亚对财政压力的描述已经从半年报中的“明显增大”升级到“不断加剧”。
天津，这个几年前GDP挤完水分之后就失速的城市，也是面临财政压力。
前三个季度，天津的一般公共财政收入1644.8亿元，同比仅增0.1%，而一般公共财政支出2328.1亿元，增长5.6%，财政缺口有683.3亿。
接下来，一些财政收入已经负增长的二线城市，谁会最先经受不住压力加入松绑阵营呢？

03
现在没有任何信号显示，楼市正处在新一轮大宽松的起点。
以上种种举动，只能说是地方又一轮摸索一城一策之举。
路口大爷的好朋友黄狮虎说，中央的底线是房价不能暴涨，地方的底线是房价不能暴跌，双方会在这两条底线中间博弈。
但只要在信贷上没有出现任何宽松，放松限购、限价这些手段都尚不足以动摇调控。
目前，首套房贷款利率已经连升了四个月，金融领域对房地产投资仍在持续收紧，易行长称，要以我为主，“不急于实施较大的降息和量化宽松政策”。
高层的表态是非常明确的，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，半年来香港事态的演变也更让其相信，高房价不利民生、不利社会稳定。
比起刺激房地产，相反的是，在大国博弈中，中国越来越意识到，没有哪一个国家可以靠房地产强国，“世界工厂”才是我们的核心竞争力。
政策出现变动的临界点在哪？10月底的四中全会将会是一个重要的观察窗口。
04
中国经济的转型之难，其实也正好反映在此次松绑的三座城市上。
天津、南京、三亚，无不是投资导向型的城市，它们都在面临着经济转型的阵痛，但它们也还下不了决心摆脱对房地产的路径依赖。
实际上，今年以来这三座城市的土地出让金没有萎缩，反而都是大涨的。
今年前三个季度，天津的土地出让金膨胀近六成，总额位列全国第五。天津的土地供应量也全国居首，天津究竟是需要靠房地产拉动经济，还是需要建更多的房子给人才住，这个问题要交给天津的朋友来回答。

而南京，上半年GDP增速有8.1%，财政收入增速有8.2%，压力不算大，但也忍不住要放松，前三个季度土地出让金同比增了64%，总额排名全国第六。
三亚呢，同比涨幅682%，全国第一，出让土地46.1亿元。

下定决心是一回事，执行起来有困难是另一回事。
这三个重点城市尚且如此，全国上下还有多少座城市能坚守住？
在这个房住不炒的时代下，为了缓解地方财政压力，中央主动给地方让利。2019年10月，国务院印发了一份《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，释放了央地关系有重大调整的信号。
发改委主管的中国国际经济交流中心在70周年经验总结时发表报告称：
“过去一个较长时期，经济建设中的主要问题是不顾客观条件，不计效果，急于求成，盲目求快求大，以至于欲速不达，事与愿违，付出巨大代价，主观想快，反而走弯路，延缓了发展进程。”
站在十字路口上，衷心希望这一次中国耐得住寂寞、做对了选择。
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