武清城际新项目,一拖再拖不开盘,到底有什么神秘之处?-

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武清城际新项目,一拖再拖不开盘,到底有什么神秘之处?

阅读量：3814261 2019-10-26

大家好，今天佛耶要讲的这个小区，可真是让大家没少等啊！
就我身边知道的认识的朋友等它开盘的都不下十个了！到底是什么项目这么神秘？
荔城玉锦园，武清可能除了金融街就是它了，金融街房子盖得都封顶了才要开盘，玉锦园也一样。部分大高层已封顶，现在盖得热火朝天。但是开盘信息迟迟没有听到。
荔城玉锦园一期已是二手房，早已售罄。二期三期预计开盘时间2018年10月（应该更早）。对没有错，是2018年。后来10月份不开盘了，拖到2018年年底。年底也不开盘，一直拖拖拖，拖到现在还是没开！
佛耶身边很多朋友手里已经准备好了几十万的房票要买玉锦园了，玉锦园真的那么好吗？？虽说价格便宜永远是一项刚需，但拖这么长时间不开盘还不是为了多卖钱？到时候开盘价格恐怕要让各位大失所望了。
其实早在今年2月26日，研究院发过荔城玉锦园的踩盘文章，不知道大家有没有看过？当时是转载津武房产资讯园子同志的文章，园子的文章很好很精彩，但毕竟不是原创，写作风格不一样，而且到现在8个月周期，玉锦园及周边早已大变样。
执笔：佛耶
踩盘：佛耶
来源：武清住宅研究院（ID:WQIP001）
前言
荔城玉锦园一般大家都说一、二、三期，一期是二手房，早已售罄，位置在项目整体的西侧。而二期和三期就是今天佛耶要跟大家聊的新房项目。
二、三期与现在的一期比，除户型面积、价格外，做工、用料、外立面、绿化、物业、楼间距等几乎与一期一致。
稍后有一期的踩盘参考！大家稍安勿躁，我们一点点讲！
ps：看不清的图片可点击放大查看。
基本信息

荔城玉锦园位置在：强国道与翠通路交口
5公里生活圈。早晚高峰期间，前进道武清站段、翠亨路雍阳西道十字路口段，略堵。其他时间段、其他道路几乎不会堵。
占地面积：97140㎡
建筑面积：346700㎡
容积率：一期2.3 二期2.3 三期2.9
绿化率：40%
规划户数：一期1122户二期1017户三期321户
总户数：2460
公摊面积：25%
停车位：1:1 （主地下停车，地上有少数车位，不完全人车分流。）
物业：深圳信勤物业有限公司（自持物业）
物业费：2.26元/㎡/月（二三期待定，预计也是这个价格）
开发商：信置房地产开发（天津）有限公司
佛耶直接照搬院长原话：开发区著名企业信义玻璃的子公司。虽然武清有一些地产经验，但明显感觉地产非其主业，因此品质打造、物业服务这一块似乎没有让业主感到十分满意。

这个开发商另一个武清的项目荔城公馆，位置也是在城际站附近，城际站北侧，研究院踩盘链接：武清城际周边被忽视的平价楼盘
而给佛耶印象最深的就是荔城公馆的底商，至今还有很多没有租出去的。开发商最硬气的一句话：我宁愿空着也不降价！
因此荔城公馆筹备业委会也是有一定原因的。
学校：杨村第九小学、光明中学（原杨村第七中学）。
从2019年暑期起，杨村七中不再招收初一学生。南东路以东、雍阳西道以南、翠亨路以西、前进道以北区域内的初一新生到杨村光明中学报名。学校现有初二和初三在校生继续在七中就读，预计两年后将杨村七中原址用于小学使用。

二、三期新房介绍

二期9栋楼，三期2栋楼，总体27-30层到顶。
户型面积分别是：81、86、94、96、101、107、110、128、130、139、143㎡。
10号楼2梯3户，两个边户139㎡，中间户110㎡。
11、12、13、14、16号楼2梯4户，两个边户130㎡，两个中间户107㎡。
15、17号楼2梯4户，两个边户128㎡、两个中间户86㎡。
18号楼2梯4户，两个边户143㎡，两个中间户107㎡。
三期的19、20号楼30层到顶3梯6户（这两栋楼因为有连廊链接，也可以理解为1梯2户）。下3层为商业，上27层为普通70年产权住宅。户型面积分别为81、94、96、101㎡。

朋友们是不是看的眼睛都疼，太……乱了。总之一年过去了，基本参数都没有变，户型分析在最后，户型资料来源于搜狐焦点。
沙盘介绍

东西向楼间距不大，但是对采光没有影响。南北向楼间距也不算宽，对采光有一定影响。尤其是冬天太阳靠南，摄入角度小，遮挡的多一些，喜欢采光好一些的朋友最好选10楼往上。

都是这么高的大高层，二期有3个主入口，分别是东、西、南侧。三期有1个主入口，在西侧。
主要地下停车，刚才也提到过。地上有少数车位，算半人车分流。

地下停车位要花钱买的，没有车位的业主车辆只能停地上或者小区外面的路边。
佛耶跟一期的保安师傅聊了聊，据听说一个车位11万5，租的话一个月300+，具体不太清楚。二期三期估计还得贵。（这么晚开盘就靠这个赚钱了吧？）
一期实踩
前言中佛耶有介绍：二、三期与现在的一期比，除户型面积、价格外，做工、用料、外立面、绿化、物业、楼间距等几乎与一期一致。
既然几乎一致，那么一期还是很有参考价值的。佛耶去实踩了一下，来供大家参考。
先来看几张二三期的现场图：

新房已经这么高了，马上封顶。不过大家别以为他有多快，交房时间也是2021年！与黄庄、商务区大多数的新房交房时间都差不多！

小区大门，车辆自动识别号牌，一车一杆。人行通道需要刷卡出入，不过大多数人没有卡，还是需要保安师傅手动开人行通道门。

小区环境说不上特别好但真的挺不错了。路面很干净，绿化保护的不错。小桥流水分割了一期，又分为了东、西区。儿童游乐场和健身广场俱全。

自行车棚有，但也只有一个，位置在小桥的西侧。说实话距离东西两头真的不近。楼门前的非机动车摆放还是非常板正的，至少不是杂乱无章。
车棚里还配备了充电桩，电动车可以在此充电，但是要微信扫码花钱。这种电动车充电桩佛耶只在大学校园以及工厂里的非机动车车棚见过，居民住宅还是第一次见。

外立面不高端，总体看就是普通的防水涂漆。

内饰还不错，地砖墙砖都有铺设，没有太脏或碎砖的地方。两个电梯边也用了石包，电梯只能按1、-1、-2层，其余通通需要刷卡。
一般这种大高层小区也就一二三层有地砖墙砖，再往上就是大白墙糊弄事了。佛耶为了检查爬到了7楼，7楼也是一样的，可参考上图第二行第三张图，有门号，并没有糊弄事。没法坐电梯，再高就没有考证了。
有朋友留言说窗户是两层而非三层，首先不管开发商交房说的几层，但是噪音来说好像还真没有那么明显。佛耶个人感受听不到什么高铁噪音。

步梯就是最简单的那种了，一人半宽，双层步梯，不锈钢扶手，白墙壁。

电梯直入地下停车场，地下停车场很宽敞，照明和采光都ok。使用率不高，毕竟要花钱买车位。已卖出的车位都有白色车牌号喷漆。
户型分析
户型我就不放一期的了，想了解一期户型的朋友可以自己去贝壳去百度上查。带大家看一下二期三期新房的户型。

10号楼，110㎡，全明户型，三室两厅两卫，卫生间均有窗户，卧室互不干扰。客厅有阳台。
139㎡，南北通透，户型方正，四室两厅两卫，卫生间均有窗户。南北向均有阳台，但卧室紧凑。

11、12、13、14、16、18号楼，107㎡，全明户型，三室两厅一卫，南侧客厅有阳台。卧室紧凑，房屋使用率高。
130㎡，南北通透，三室两厅两卫，内饰非常宽敞，居住体验会很好。北侧有阳台，南侧无阳台有飘窗。
143㎡，与139㎡户型无太大差别，北侧阳台换了个位置。

15、17号楼，86㎡，全明户型，两室两厅一卫，客厅有阳台。在两居室里最常规的户型之一。
128㎡，南北通透，三室两厅两卫，两个卫生间均有窗户。主卧有飘窗，客厅有阳台。

19、20号楼，81㎡，小户型两室两厅一卫，两个卧室朝南，客厅和卫生间窗户朝东。
94㎡，两室两厅一卫，主卧飘窗，卫生间有窗户，客厅朝南，常规户型没亮点。
96㎡，与94㎡户型无太大区别，最多北侧次卧窗户朝向连廊，也算南北通透。
101㎡，同96㎡户型，北侧次卧窗户朝向连廊，也算南北通透。
佛耶总结
大家最关心的问题也就是价格和能不能买到房。
听说开发商拿地价格超便宜，楼面地价格才三位数，和商务区拿地八九千的比，真的是超便宜了，简直就是人生赢家！
拿地便宜，房管局备案价肯定不能让太高，但是开发商还想卖高价！那怎么办？拖呗！
拖到现在，西侧一期均价19000，南侧经纬一期均价20500，北侧北岸尚城均价19000，东侧远洋香奈22000。
前几年开盘卖的话，价格区间也就是13500-15500。
拖到现在，据听说价格给批的16500。但当时一期开盘尾盘卖的时候还15000左右呢，拖了这么长时间才涨1千块？还没有人家买一期的利息高呢？
再搭上周边房价顶着，二期三期新房价格就算卖到18000也有人买呀。（但房管局管控不能卖这么高）
这时候，房票和车位的重要性就体现出来了。买个房票再买个车位，高层价格到18000，或者更高。想想真的值吗？但还是会有很多人愿意下手。（精装我倒是没听说，据说是毛坯交房。但这么不靠谱的开发商，临时起意再加个精装？那又得贵2000。）
佛耶提醒，房票有风险，购买需谨慎！
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楼盘测评

杨村街道栖仙公寓（上）（下） | 雅静园 | 富民里 | 福苑 | 雍馨花园
顺驰城市艺墅 | 盛世颐园 | 和平里 | 平安里 | 紫悦花园
荔城公馆 | 翠亨北里 | 颐安西区 | 翠景园 | 尚园
新湾花园 | 雍鑫华庭豪苑 | 天娇里 | 檀郡 | 奥园
通泰香滨城 | 龙湖春江郦城（上）（下）
持续更新......敬请期待
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