在讲座之前，我想问大家一个问题，大家都知道，大概是前年的时候，深圳的GDP超过了广州，现在在场的还有没有人认为广州GDP有机会反超深圳的？
我觉得还有机会！
我今天讲的主题就叫“广州反击战”。
大家知道在前面很多年，广州的GDP都是比深圳要高的，只是在前年和去年深圳超过了广州。
但是深圳超过广州之后，带来了一个很重要的状态，就是：广州政府原来比较佛系的心态现在开始发生改变了。
我们等会儿可以从今年上半年GDP的数据跟大家分享一下。
“广州反击战”很核心的一点是告诉大家，千万不要看空广州。
现在有些人说一线城市是北上深杭，把广州都抛出去了。我觉得这是很错误的，广州依然有非常强的上升空间和影响力。
我今天先跟大家聊一下最新出炉的上半年广州和深圳的经济数据。从这个经济数据中可以看到很多东西。
一、今年上半年广深经济数据分析
1、广州GDP11755.54亿，深圳12133.92亿，广州名义增速10.35%，深圳名义增速10.21%。广州名义增速超过深圳。
2019年上半年广州的GDP是11755亿，深圳是12133亿，但是广州的名义增速是增长了10.35%。
今年上半年上海的增速是不到6%，只有百分之五点几。深圳的名义增速是增长了10.21%，广州在这一点上是超过深圳的。
2、深圳名义增量1124.54亿，广州名义增量1102.56亿，深圳仅高出广州不到22亿。
我们再仔细分析里面的增量，深圳上半年GDP增长的量是1124.54亿，广州增长了1102亿，你会发现深圳只比广州多了不到22亿。
这里很好玩的一点是，以前深圳每年上半年GDP的数据都出得很快，但是这次是广州出了好几天之后深圳才出，所以有可能这个数据也是调出来的，说不定算下来这个数据可能还不如广州。
可能有些关注深圳的朋友知道，在6月24日的时候，深圳一次性拿出5块地出来拍卖，一共拍了235亿。
这意味着到了6月份的时候，深圳政府发现GDP数据不够用了，有可能要被广州反超了，所以赶快在6月底的时候拿出200多个亿的地来拍。
所以你可以看到，如果去掉这200多亿的土地，深圳上半年GDP其实是不如广州的。
当然广州也拍了很多土地。但是以前深圳是在中国的大城市里面，一直都是以不靠土地著称的。但是现在你会发现，如果不卖地，今年上半年广州就反超深圳了。
3、上半年，广州固定资产投资增速高达24.8%。其中基础设施投资增34.6%，房地产开发投资增26.1%，工业投资增22.7%。
还有一个数据是广州上半年的投资数据。今年上半年广州固定资产投资增速高达24.8%，其中基础设施投资增长了34.6%，房地产开发投资增长26.1%，工业投资增长22.7%。
这里面非常重要的一个数据是基础设施投资，增长了34.6%，这个速度是非常厉害的。这一点也可以看出，在大湾区规划出台之后，广州有很大的变化。
以前我们感觉广州的基础设施投资有点佛系，包括修路、修地铁的速度都比较慢，但是今年在明显加快。
4、结论：在GDP被深圳超越之后，广州开始猛然发力奋起直追，大湾区GDP第一城仍存变数。
所以我们得出的结论是，前两年广州人可能会感觉在一线城市里面没那么有面子，因为GDP被深圳超过了。
但是现在我们感觉，被深圳超过之后的广州开始发力了：一方面是在基础设施上发力，另一方面包括各种各样的产业配套，包括对一些新科技的引进，所以我觉得这是非常重要和值得关注的点。
从这一点来看，我觉得整个大湾区的GDP第一的位置，有可能还存在一定的变数。

二、粤港澳大湾区规划纲要的重磅看点
这其实是深圳人、香港人、广州人、珠海人都非常关注的事情，我记得规划纲要出台之后，当时就有一篇文章很火，叫做《粤港澳大湾区规划纲要出台，广州赢了》。
1、大湾区规划纲要里提及广州42次，提及深圳仅39次，广州比重超过深圳。
因为在粤港澳大湾区规划纲要出台之前，很多人都觉得这个规划纲会更偏重深圳，但是出来之后发现：大湾区的重中之重是香港，其次是广州。
我们数数都可以数得出来，在整个粤港澳大湾区规划纲要里面，提到广州42次，提到深圳39次，广州的比重是超过深圳的。
2、广州定位：国家中心城市，国际大都市；深圳定位：全国性经济中心城市，现代化国际化城市。广州高于深圳。
在定位上，广州和深圳也有一些区别。
广州的定位叫“国家中心城市”，这个定位是非常高的，因为全国的国家中心城市就那么几个。
深圳的定位叫“全国性经济中心城市”，广州是国家中心城市，很多东西都是中心，深圳只是经济中心。广州在这方面的定位是高过深圳的。
还有一个，广州的定位是要“着力打造国际大都市”，深圳的表述是“现代化国际化城市”。
国际化城市和国际大都市，这两个定位也是有区别的。所以在大湾区规划纲要里面，对广州的城市定位是略高于深圳的。这也是大湾区规划纲要出来之后，很多深圳人觉得有一点失望的重要原因。
3、前海定位：深港现代服务业合作区；南沙定位：粤港澳全面合作示范区。
再看广州和深圳未来两个很重要的区域的定位。
深圳前海的定位叫做“深港现代服务业合作区”。但是对南沙的定位是“粤港澳全面合作示范区”，也是压着前海的。
4、结论：大湾区规划中，香港是金融中心，广州是政治中心，深圳是科创中心。广州依然是亲儿子。
所以这里面我们得出的结论是，在大湾区规划纲要里面，香港是很重要的金融中心，深圳是科创中心，但是广州是政治中心，除了香港和澳门之外，其它所有的城市的政治中心依然是广州。
并且因为大湾区规划纲要是由广东省往国务院报的，所以可以看出大湾区规划纲要里面广州依然是亲儿子。
中国人都很清楚，政府的规划对我们做投资有非常重要的借鉴作用，这也是我们现在对广州非常重要的判断。
三、关于广州的四个核心判断
我再聊聊我们对广州最核心的几个判断。
1、继深圳GDP超越香港之后，广州GDP也将很快超过香港，并超过3万亿。
今年一季度香港的GDP增长只有0.5%，但是广州是7%以上的增长，本来这两个城市的GDP就相差不大，所以按照这个速度，虽然可能港币对人民币汇率还会有波动，但是广州的GDP超过香港是很大概率的事件。
大家知道深圳的GDP超过香港之后，深圳人的城市自豪感在最近这一年时间非常迅猛的迸发。因为原来都觉得香港是个不可超越的存在，但是接下来我们会看到，广州也会经历同样的事情。
并且从长远来看，广州的GDP也迟早会超过3万亿。这是从5年左右的时间来看广州这个城市。
2、未来数年，广州仍将是对全国年轻人吸引力最大的城市之一，广州实际管辖人口将突破3000万。人口流入必将带来楼市上升。
2018年的时候，深圳大概吸引了接近50万的外来的年轻人入户，广州排名第二，也有45万左右，也是非常高的人口流入。
并且我们知道广州现在的实际管理人口也是有2000多万人，我估计在未来几年时间内，按照现在的人口流入速度，很快能够实现实际管辖人口3000万人。
《2019年第二季度主要城市人口吸引力榜单》
大家都知道，人口流入必然会带来房价的上升。我们在深圳经常讲一个笑话，现在在全国一线城市里面，北京和上海都是不让年轻人进入的。除非你是全国最牛的学校毕业的学生，能拿到北京、上海的户口，其他非常多的人根本拿不到户口，所以北京、上海现在是在往外赶人的。
这些年轻人进不到北京、上海之后，他们跑到深圳去看，到了深圳之后发现房价太贵了，所以有一大波人就跑到了广州，这是对广州未来经济推动力非常强的一个因素。
3、北京、上海、深圳房产均价都已5万+，仅3万+的广州必然出现补涨。
从全国的房价来看，在一线城市里面，包括北京、上海、深圳在内，它的房地产的均价大概都是5.5、5.6万左右，但是广州现在只是3万出头。
当然我们可以说广州这些年有各种各样的理由，比如说在新经济方面有一定的缺陷，但是我觉得广州和深圳之间，它们的房价不应该出现这么大的偏差。
如果深圳5万多，广州4万多，这是正常的，但是深圳5万多，广州只有3万多，这是不正常的，这中间有一定的补涨的空间。
我知道今天到场的，有蛮多是淘房志的粉丝，这其实是我们淘房志开了深圳公司之后，现在开广州公司的一个非常重要的原因：我们现在很看好广州的房地产市场。
4、未来几年，有产业规划+地铁规划+人口流入的刚需板块，表现将强于豪宅板块。
大家知道广州现在的豪宅价格是不便宜的，珠江新城很多豪宅价格都是10万+，甚至最贵的已经出现16万以上的价格，这个价格和深圳现在最热门的板块——深圳湾的差距已经不大了。
我认为在现在这种政策市场下，包括从现在广州的人口结构来看，我觉得未来几年可能广州的刚需楼盘上涨的速度会超过广州的豪宅。
尤其是有区域规划，同时又有地铁规划，还有人口流入的板块，它的表现是会比较可观的。
大家知道最近几年广州的南沙表现是比较不错的，增城的表现也是不错的，花都可能也是未来很重要的一个值得关注的点。
我为什么对花都也比较看好？我个人觉得决定未来几年整个广东省各个城市发展的一个非常重要的因素就是大湾区规划。
在大湾区规划里面，整个广州非常重要的一个板块是南沙。因为整个规划纲要里面对南沙的关注度非常高，但是还有一个值得关注的板块就是花都。
整个大湾区规划纲要里面，基本上没有提到一句珠江新城，但是涉及到花都的内容是不少的。
四、从大湾区规划纲要看广州临空经济区
1、对广州城市定位：全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能
我们从大湾区规划里面来看广州临空经济区，对广州的城市定位非常明确地提到了一点，就是要增强广州作为国际商贸中心、综合交通枢纽的功能。
广州在大湾区规划里面的交通枢纽功能是非常强的，这个功能其实是没有给到深圳的。虽然现在深圳北站、宝安国际机场也要扩建，但是从政府层面，从国家层面，其实是没有给到深圳这种综合交通枢纽的定位。
而广州最重要的交通枢纽，一个是广州港，另外一个是广州白云机场，还有一个就是高铁站。
我们知道白云机场在花都，另外广州北站现在的规划定位、功能可能会超过广州南站的。
2、实施广州、深圳等机场扩建，开展广州新机场前期研究工作
大湾区规划纲要里面还提到，要实施广州和深圳的机场扩建，也就是广州的机场还会进一步扩建。
当然这里面也提到了广州可能还会建第二机场，现在对第二机场有一个说法，可能会在增城，但是具体还没有落地。
3、推进广州、深圳临空经济区发展
规划纲要里面也明确提出：要推进广州和深圳的临空经济区发展。临空经济区是什么意思？其实就是围绕着机场有各种各样的经济往里面聚集。
4、结论：大湾区时代，临空经济将成为广州的一个重要发力点，对花都的价值需要进行再认识。
所以我感觉在大湾区时代，围绕着机场的临空经济会成为广州一个非常重要的发力点，广州整个政府层面有可能要对花都的价值，包括城市规划，要进行重新的定位。
五、重要预判：花都的下一步，可能是上海虹桥！
我们谈临空经济区，可能大家觉得太虚了，但是我举一个案例，就比较好理解了。
这个案例就是上海的虹桥，上海虹桥和花都非常像。
大概在2002年左右，上海提出要建设虹桥综合交通枢纽工程的时候，那时候虹桥也是属于上海人认为的郊区，但是虹桥是过去几年上海表现最好的板块之一，现在虹桥的房价基本上在8万以上。
虹桥和花都非常像，首先都有机场，另外在虹桥也有一个高铁站，通过虹桥去辐射长三角，在虹桥这边也有地铁、城市快轨，所以和花都非常像。
去年上海举办了第一届进口博览会，这个展会就放在虹桥，这是全中国最重要的一个会展中心，叫国家会展中心。为什么放在这个地方？因为国外的客户、厂商通过机场到达上海是最方便的。
1、2018年，白云机场旅客吞吐量约7000万，深圳宝安机场约5000万，白云机场强势碾压宝安机场。
我认为花都有可能会成为下一个虹桥！很多广州人可能都不太清楚，广州港现在是比不上深圳港的，因为深圳港早就超过了香港的港口吞吐量，也超过了广州港。
但是深圳机场远远比不上广州白云机场，去年广州白云机场的吞吐量是7000万人，深圳的宝安机场的吞吐量只有不到5000万人，这个差距是很大的。这也是广州和深圳对比优势非常明显的一点。
2、《中国（广东）自由贸易港建设方案》透露：机场综合保税区将作为广东省自贸港建设的核心区域，并上报国务院。
另外一点，可能很多人也没太注意，在广东省往国务院上报的广东的自由贸易港建设方案里面，已经提出了要把白云机场旁边的综合保税区作为广东的自由贸易港的核心区域，并且这已经是上报到了国务院，这是去年12月份的规划。
这意味着什么？大家知道这几年自贸区非常火，深圳有前海自贸区，广州有南沙自贸区，这些地方都非常火，自由贸易港其实是比自贸区更厉害的。
所以如果这个方案获批之后，意味着白云机场周边乃至整个花都都会有很大的利好。
3、虹桥是近年来上海崛起速度最快的板块：虹桥机场+虹桥高铁枢纽+国家会展中心+自贸区新区+虹桥商务区，进口博览会加持。
还有一点，上海虹桥是过去非常长一段时间上海表现最好的地区，原来是郊区，现在已经被纳入了上海的主城区。
虹桥之所以表现这么好，就是因为它有虹桥机场、高铁枢纽，还有国家会展中心、自贸区新区以及虹桥商务区，包括现在有进口博览会的加持。
为什么进口博览会放在虹桥，而不放在浦东？很重要的一点是虹桥的机场和高铁的规划是非常好的。它最开始的硬件发展就是靠高铁和机场，通过机场和高铁发展起了围绕机场的物流行业，包括航空公司往这边聚集，慢慢地就有很多世界500强公司进驻。
大家知道上海对世界500强的吸引力是很大的。很多外资公司因为他们的员工经常需要国际往返，所以他们的很多总部开始往机场周边聚集，慢慢形成了CBD，再加上现在有会展中心，有进博会，导致上海虹桥崛起速度非常快。大家以后去上海可以去虹桥看一看。
现在深圳的机场旁边也在做一个会展中心，并且号称是全球最大的会展中心，但是深圳机场现在存在一个变数，原来计划在深圳机场那边也要做一个高铁站，但是这个规划现在有可能会出现变数。
深圳的机场周边现在有一个说法叫大空港，也是这两年深圳房价涨得最快、房子卖得最好的板块，就是因为有空港经济的影响，再加上有新的会展中心。国际上很多的会展中心都在机场附近。
4、白云机场+广州北站，花都已具备成为下一个虹桥的巨大硬件优势。
现在花都有白云机场，每年7000万的旅客吞吐量，并且可能还会增加，再加上广州北站，广州北站有可能会比广州南站更好，会使花都具备像虹桥那样的硬件设施。
现在广州市政府对花都的认识高度还不够，但是在广东省自贸港的方案里面看到它要把机场周边升级为自由贸易港，可能是一个很大的契机。
六、花都楼市的三个重要利好
再介绍一下花都的几个利好：
1、广州地铁8号线北延段进入开通倒计时，广花路快速化，将进一步突破花都的交通瓶颈。
第一是，8号线北延段已经进入开通倒计时，门口的广花路快速化，也是一个很重要的基础设施的建设。因为广州这个城市特别大，交通规划的利好对片区拉动非常大。
2、华润、越秀、阳光城、融创等地产巨头集体发力，地价上涨迅猛，旧村改造，花都楼市开始进入爆发前夜。
第二，华润、越秀、阳光城、融创等很多大型房企都进入花都，花都的地价现在已经到了17000。我们都很清楚，如果它的地价到17000，再加上建安成本等各种各样的成本，它将来一定要卖到32000甚至35000以上才能赚到钱。
不管是华润、越秀还是阳光城，这种大的地产企业，它在进入一个区域之前，在集中买这个区域的地之前，一定都经过非常严格的测算。它会研究这个区域的规划，研究这个区域将来的利好，所以他们的进驻是一个非常重要的信号。
花都原来的城市面貌相对弱一点，但是现在花都有十几个村已经开始启动旧改，这些村启动旧改之后，对整个城市面貌也会有很大的改变。
3、南航总部、东航、联邦快递亚太转运中心、新科宇航等总部型企业进驻。
第三，花都现在也开始吸引很多企业往这边聚集，包括南航总部，还有东航、联邦快递亚太区的总部，包括新科宇航的进入，这也是航空业一个很重要的公司，很多公司的总部已经进入到白云机场周边。
4、观点：广州临空经济区规划应进一步拔高，购房者应抢在空港新城崛起之前布局。
我觉得广州对花都的认识，对机场周边这块宝地的认识必然会得到提升。
我们现在感觉广州一直想把南沙做起来，但是南沙缺乏一些硬件，比如说没有机场，南沙的港口和深圳港相比还有很大的差距。
反而是花都这边，原来不被政府重视，但你会发现它具备很重要的一些硬件设施。作为投资者来说，要提前去判断这一点。
最后，我们再来感受一下空港经济的威力。
这是上海市长应勇前不久的一段话，是进博会落户虹桥之后他的一个很重要的表述，大家可以看一下这段话，重点是我标红的地方。
上海虹桥最开始就是个机场+高铁，但是在过去十来年时间有很大的发展，现在的定位是“虹桥国际开放枢纽”，并且要在这里打造国际化的中央商务区，有很多世界500强企业中国区的总部都会落在虹桥，包括是“国际贸易中心的新平台”。
更重要的一点是，它要借着虹桥和进博会，要把它打造成为联动整个长三角，甚至服务全国，甚至要辐射亚太的进出口商品集散地。
上海港本来也是非常厉害的，但是它的进出口的集散地不是放在港口区域，反而是放在机场区域。
其实对中国来说，接下来都会面临这个问题，传统的很多的出口是以港口为依托的，比如说如果出口服装，出口一些价格比较低的商品，通常海运通过集装箱会更划算。
但是如果是出口电子产品，出口芯片，出口一些高附加值的东西，其实通过空港是更便利的。
比如说手机的零部件，如果通过海运，你可能需要几个月时间才能运到目的地，但一两个月之后，可能整个市场都变了。通过飞机可能就是一两天的时间，就可以到货。这才是新经济将来一个非常重头的东西，所以上海虹桥可以作为一个很重要的案例。
最后跟大家分享一句话，这是去年底的时候进博会召开之后，上海人评价虹桥的话，他们说“曾经偏远的郊区如今转身为炙手可热的商务区，那些当年唱衰的看空者，如今只能用羡慕嫉妒恨来掩饰内心的失意”。
我们深圳的朋友都知道，深圳这两年有一个区域叫“宇宙中心”，就是龙华，因为龙华依托深圳北站，被叫做“宇宙中心”。
上海这几年的宇宙中心就是虹桥，因为它有机场、有高铁。
所以个人觉得花都将来在这一块可能也是有一定潜力的。
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