抢一套赚300万?!事实上,贫穷本该没有想象力!-

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抢一套赚300万?!事实上,贫穷本该没有想象力!

阅读量：3840891 2019-10-27

来源 | 房地产洞察（fdc920）作者 | 房姐
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高门槛抢房，和贫穷无关
10月21日，位于深圳市福田区香蜜湖畔的深业中城对外发布了一张《深业中城（一期）预售房源公示》。
这也是继2018年的深业上城之后，深业中城再次以深圳高度惊艳全国。
根据深业中城发布销售公示来看，能参与此次选房的，先得出示500万元人民币的诚意金。在10月22日-10月26日时间内进行登记，28日摇取选房顺序号，30日开盘发售！
深业中城项目位于深圳福田区香蜜湖片区，香蜜公园南面红荔西路，距离深圳地铁1号线车公庙及7号线农林地铁站均只有500米距离。

土地面积约4万平米，总建筑面积约36万平米，涵盖商业、酒店、办公、公寓、住宅等物业类型。
根据公开信息显示，本次预售的户型有8种（其中包括3种户型为复式结构），分别为建筑面积约：132平米的3房、175平米的3房、193平米的3房、204平米的4房、233平米的4房；309平米的4房（复式）、362平米的6房（复式），396平米的6房（复式）。

截图源自：深业控股官网
价格方面，项目预售备案均价约13.1万。其中，含复式最高备案单价约为19.7万，最低备案单价约为10.8万，总价区间含约1508.8万-7787.7万。此次预售共推出192套住宅房源。

截图源自：深业中城微信公众号
也就是说，此次抢房游戏的准入门槛是：每平米单价10万+,单套总价1500万+，外加500万的参与诚意金。
2
买到就是赚到？胡说八道！
香蜜湖作为全深圳优质资源最集中的区域之一，也是被外界看做深圳豪宅最集中的区域之一。
根据安居客数据显示：目前香蜜湖片区二手房普遍都在10-18万之间。而这次深业中城13.1万的备案价已经远低于周边同档次二手房价格，尤其是10.8万的稀缺资源更是捡钱的。

数据源自：安居客
即便是那些楼龄20年老楼盘，二手房均价也远超超过深业中城的13万。
根据链家数据显示香蜜湖二手房均价12.4万元，诸葛找房给出的最新数据也12.3万元。

数据来源：诸葛找房
如果按照12.8万元的平均价格来看，若按照10.8万元的最低价拿到深业中城，每平米净赚2万元，最小户型131平米来看，每套净赚260万。
类似深业中城这样的新房房价低于二手房房价现象，在深圳算是一种常态了。如近两年来的，华润城润府三期，开盘均价8.5万，与周边二手房相差2.5万，万科臻山府开盘均价9.7万，而周边二手房均价约12万。
深圳有很多项目因为受到限价影响，与周边二手房形成差价。
单从价格来看，如果能拿到那极低的单价的房子，的确可以赚一笔，但是，数量毕竟有限。
再一个，不能总是拿单个项目的最低价和整个片区的均价作对比。
如果都从均价来看，深业中城均价13.1万，香蜜湖片区的均价12.8万元，这么看来，新房比二手房均价还要高出3千元来。一套几十万的价差对于数千万的住宅，影响力几乎可以忽略不计。
再一个500万诚意金和1500万的准入门槛，对于99.99%的深圳市民而言，也都只能够路过时抬头看看而已。
3
贫穷的想象力
每次看到“买到就是赚到”这样的不严谨的新闻讯息，总能一次又一次地产生对“贫穷是否能限制想象力”的质疑。
同在这一天，10月21日深圳市规划和自然资源局下发《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》，对全市土地制定了一套“标定地价及配套地价测算规则”。

截图源自：深圳市规划和自然资源局
为改善深圳营商环境，实现国土空间提质增效和土地市场健康平稳，深圳先行示范，成为全国率先全面应用标定地价的城市。
近来动辄数万的楼面价，成本都在这里房价怎么可能降得下来呢？
为此，深圳此次在土地价格上的规范，同时对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。调整后直接将高昂的地价水平拉到了不可想象之低，以积极引导市场资金投资建设安居型商品房和人才住房项目。

截图源自：《深圳市地价测算规则》
与此同时，也就为早先提出的“到2035年保障性住房不少于100万套”的目标扫清了前边的障碍了。

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猪的反击！楼市：挺住就意味着一切！
上个月，笔者写过一篇文章，《狙击房价的，竟然是猪！》。
如今来看，这一判断不仅准，而且可能还要维持一段时间。10月15日，我国统计局发布2019年9月份居民消费价格数据，同比上涨3.0%。
3%是什么概念？我这么说吧，最近几年就没达到过这个数字。如果你觉得还不够明晰，我就只好继续说大家买猪肉的感觉了。
官方数据是，2019年9月，猪肉价格上涨69.3%，影响CPI上涨约1.65个百分点。你们家现在买猪肉多少钱一斤，去年多少，应该不用我举例吧。
而这对于货币政策的影响是什么？对楼市会造成怎样的利空？今天我继续做个探讨。
1
猪肉发威，CPI达到近年高点3%，央行不能贸然放松
逻辑其实非常简单：猪肉价格带动其他肉类价格，推升CPI，货币政策压力很大。
因为猪肉的饲养、出栏量要恢复到一个均衡水平，是需要1、2年的。而进口和其他肉类替代不可能做到迅速、全面。
这就决定了，CPI一段时间内，基本还会维持一个较高的点位。
应该说，对于今年的CPI走势，决策部门是有预判的。年初的目标就刚好是3%，往年也有定目标，但要么没达到，要么本身就没定这么高（除了个别年份）。
所以一旦达到这个目标，相关部门自然会警惕了。其中也包括央行，货币政策自然不敢贸然放松。
一般来说，CPI走高时，央行怕进一步恶意的走高，往往是收紧货币。比如流动性会控制，存款准备金率提高、基准利率提高，目的就是用货币信号警告和调节市场。
这样的故事，人类经历过很多次了。如果处理不好，最严重的历史是，甚至发生动荡和战争。杆友应该明白了吧，为什么我之前说，狙击房价的，竟然是猪。
经济和消费价格就是这样，会引发一系列的后果。有时候，人的意志是挺渺小的。你再有恢弘想法，也得服软。
大家都知道，CPI的权衡、参数设计，和公众的生活感受实际不同。说直白点就是，比如猪肉都同比涨到了百分之好几十，其他很多水果、肉制品也都有较大幅度的价格变化。最后的数字却是3%？

生活是很现实的，老百姓可没那么理性和专业。这就必然逼迫央行，必须稳住阵脚，以防范CPI进一步膨胀。
观察这两天的股市、房地产板块等，是不是很有意思。投资者和房企自己也清楚，行情没有的，必须挺过去。
然后我们再看这2月的土地市场，低溢价、甚至底价、流拍的情况不少吧。原因是为什么？直接原因是“房住不炒”的喊话再出，房企海内外融资进一步收紧。
而背后可以深思，决策层怎么在想：此前两大国事情的不确定、猪肉等CPI的困扰、金融风险、贫富差距……所有问题凑一块了。
在中国，必须懂点政治，必须懂国际局面。也必须明白，领导的良苦用心。
2
PPI较弱，货币政策左右为难，房地产万万不能生事
说完CPI对货币政策、楼市的限制，笔者还注意到同日发布的PPI数据，也很有意思。
如果我们只看环比，PPI由上月微降转为微涨，上涨0.1%。但如果看同比，PPI下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点。

不得不说，这是一个让人不敢高兴的数字。
这意味着什么呢？我说简单一点，那就是工业品出厂价格遇到了压力。出厂价格有压力，那就是生意不好做，利税可能都有影响。然后进一步也会导致企业招聘员工、投资等。
连带效应懂了吧。按说这个时候，该相关部门，包括央行出手了，货币政策应该去提振一下吧。
道理没错。矛盾的是，同期CPI如上文，却达到了近几年的高点。
这就左右为难了，CPI和PPI剪刀差这么大，从各国经济史看，这是滞胀的苗头。也就是老百姓过日子的物价并不舒坦，但企业的东西一样价格不舒坦，甚至部分卖不出去，卖得不如之前好。
你说我们央行怎么办？如果降息降准，比如美国不都在降，很多国家都在降，后果是CPI万一继续走高，还怎么收场？
如果货币政策从CPI角度去干预，比如加息、加准，又会让企业更加难受。这些年，不一直说要降低实体企业融资利率，我们也出了很多办法。比如贷款市场利率报价机制改革（LPR）。
值得庆幸的是，如我国统计局的统计分析所言：9月份，食品烟酒价格同比上涨8.4%，影响CPI（居民消费价格指数）上涨约2.49个百分点。其中，畜肉类价格上涨46.9%，影响CPI上涨约2.03个百分点（猪肉价格上涨69.3%，影响CPI上涨约1.65个百分点）。
也就是说3个点增幅的CPI里面，食品烟酒，特别是猪肉影响占比最大。从这个角度而言，只要猪周期过去，CPI回归平稳有希望。
同时，近两年出口、换汇、外汇储备的高歌猛进结束，这让人民币被迫的发行少了很多。至少这方面输入性的物价影响不会显著。
但即便如此，当下得挺过去。那么房地产不能生事，继续煎熬吧。
有一句话笔者忍不住要说，有些区位的房子，该打折、该优惠出售抓紧，否则有些房企活下去真将是个问题。
3
情况还会持续一段时间，楼市暂时无行情
最后，只剩下一个问题了，CPI走高的情况还会持续多久？
影响这个问题的回答，主要有3点：
1.马上进入冬季，包括新年、春节，往往是猪肉、其他肉蛋消费的高峰。比如很多地区的居民有做腊肉、香肠的习惯，这些对猪肉价格来说不是个好消息。但这个周期只有几个月。
2.此轮猪周期已经有大几个月，而且目前大概进入了顶峰。从过往经验看，再过半年，或者最多一年，猪肉逐步平缓，是有希望的。
3.这次，我们两大国谈得好像不错，据说要进口400、500亿美元的美国农产品。笔者觉得，这是大好事啊！对于我国居民来说，太好了。
从这些角度综合来看，我的看法是，最快半年左右，CPI会有较为明确的利好。
然后我们再从经济角度思考。
经济承压是很明确的了，各国衰退的信号也越来越多。因此，大家都在齐刷刷降息之类。也就是说，国际环境对于我们来说，是不错的。
央行操作的空间有，只是出于CPI和房地产的考虑，比较谨慎。但在适当的时候，如果真感觉迫切、顶不住时，必然还是会出手。
而且也有一些结构性的工具和办法。比如我们对房贷按揭利率的设计，准确说，是央行的加基点文件，也就可以实现“房住不炒”的目标。
所以综合起来，笔者的判断是，货币政策未来出手可能还是很大。但楼市利好却未必，因为这一次调控的决心好像真不是说着玩。
专项债可以、基建财政政策可以、货币政策也可以，就是房地产不可以。就算可以，也就是短周期给点阳光，比如2020也给个小阳春，然后继续收紧。
有些朋友注意了，这是玩死你。自己好自为之吧。
中国的房价，真的到顶了吗？
2014年知乎上有个问题，问2015房价怎么走。
当时房价很高，市场低迷，和现在情况有点像。
底下一大片回答都是唱空地产、前景悲观的论调。认为一线城市2、3万一平的价格已经远超收入水平，高出天际，迟早要崩。

结果，包括很多经济学家在内，都不小心预测失误了。中国房产不仅没崩，反而在2015-2017年，一路昂扬向上。
如今，又到了一个多地二手房市场冷淡，房价还是高出天际的时期，很多论调也从各个角度论述了中国房地产到头的观点。
我们不禁又开始犹豫，房价真的到顶了吗？
这次我也先亮结论：
没有到顶，未来5年可能部分区域还有一波小行情。强二线城市空间较大，一线和环一线价格偏高，有一定空间，三四线及县城风险较大。
我们从以下几个维度来分析。

需求和购买力
中国是个后发经济体，短期内想追上发达国家只有华山一条路：重点发展经济强市，战略性放弃经济弱市。
所以中国的一二线城市，会和三四线城市以及县城农村的差距越拉越大。这种差距不止于经济，更是收入、见识、素质、生活丰富度等等，所以未来十年，依然会有相当多的年轻人费劲全力，往高能级城市跃迁。
用数据层面来说，就是中国的城镇化率未来从59.58%，到70%这一段。按照现在每年1个点的进度，我们大概会在2030年到达70%。
这些人将会新增大量的购房需求，为一二线城市提供增量。

但他们，买不买得起城市的房子，又愿不愿意花高价买呢？
答案是肯定的，这个增量会持续存在，只是现阶段行情不好，持币观望者居多。
为什么敢这么说？
首先是三线以下城市有房人群多。中国三四线城市套户比达到1.12（2018），至少有10%的房子可能会空置。农村自建房空置现象则更为严重。若子女在一二线城市工作，许多家庭会纠结是否卖掉三四线房产置换一二线，而非完全买不起。
日本三四线及以下城市空置率极高，最高的山梨县已达到21.3%，大量人口逐渐迁出，首都圈人口占到全国的三分之一。所以未来中国，卖三四线或卖县城，转买一二线，一定是大趋势。
然后是中国家庭储蓄余额为71.6万亿（2018.12），房贷余额27.3万亿（2018.12），两者之比为2.62。而中国香港的这个值却为惊人的0.46（2017）。证明相比于房产泡沫严重的地区，中国人的存款还有一定被“剥削”的空间，仍有不少人有购买房产的能力。
当然，预备城镇化的人们有多少钱这是个迷。反正许多农村地区的生意人，和三四线城市企事业单位双收入家庭等等，都挺有钱的。
当三四线和县城的房产价格开始下跌，或是一二线城市开始微涨，纠结中的城镇化刚需人民就会置换房产，出手接盘。此时的一二线市场，则又会开启缓和上涨的时代。
一般来说，城市土拍溢价率周期滞后M1增速周期1-6个月，2020年土拍市场会率先回暖，随后传导到商品房市场，未来几年一二线城市房价或许还有最后一波上涨机会。

除了城镇化，还有以下两点因素也能带来一定需求：
1.住房改善：停车难小区，小面积住房等一系列跟不上时代的产品或公房，房主都会有改善的需求。
2.新建家庭：中国家庭户均人数2.99（2017），低于2004年的3.24，且在逐年减少。另外，这个值也高于德日英韩美的2.36。所以随着观念改变，小家庭、二人世界和单身贵族会越来越多，同时对应的住房需求随之出现。
总之，从需求端来看，中国仍处于有购买力，
大量潜在城镇化人群和移民人群观望一二线房产的阶段。当横盘时间过长，或三四线房价顶不住的时候，一二线城市需求可能会出现新一轮的释放。

供给和存量
目前，据恒大研究院数据，中国城镇住宅存量为276亿平，城镇人均住房建筑面积为23平，相比发达国家较小，远不及美国的67平。
这么看存量似乎很不够，但其实不然。我们和美国的这种差距并不能短时间弥补，我国的经济实力暂时只允许用高层住宅来聚集人的城市发展模式，到人人都能住上别墅还有很长的路要走，并不代表存量不足。

那是不是存量过剩呢？
从套户比来说，中国住房套数为3.11套，套户比为1.09，略低于美国的1.15和日本的1.16，基本达到供需合适，不至于“填满所有住房要40亿人口”。
所以，我们需要考虑的并不是满大街的空房没填满，而是现在的价格值不值得购置城市的一套房产。
总之，从一个大的整体来看，当前城镇房产的供需基本平衡，处于一个很多人有需求但不敢买的阶段，并非存量过剩。

人口
房地产长期看人口，因为人口对应着对住房的需求。
前文我们已经探讨了未来五年住房需求的增加，但这并不代表全中国住房需求的增加，因为从出生率来看，购房需求是下降的。
1940-2008，中国经历了三次婴儿潮，分别在50年代中，60年代中，和80年代末。

根据贝壳研究院的数据，中国平均购房年龄为29.5岁，86年到90年出生的这批人，将在2015年到2020年大量释放购房需求。2020年后，全国购房需求会开始降低，购房增量逐渐减少，房价普涨时代基本宣告结束。
中国平均寿命为77岁，社科院预计到2027年，人口开始进入负增长，死亡率大于出生率。
由上图可以看出，刚好也是在2027年，每年去世人口大于每年新增买房需求。50后一代婴儿潮相继去世，97后进入买房年龄。
也就是说，如果把市场简化一下，2027年-2032年这一段时间，每年去世1500-1800万人，每年新增的买房需求却只有1300-1600万人，96、97和以后出生的人，根本不用买房子，直接住50后去世腾出来的房子就够了。
所以，在2027年左右，房地产可能进入一个衰退期，品质优良的旧改房也许会成为许多刚需首选。2030年，城镇化进入70%的平稳期，无论哪里的房价基本都没多少想象空间了，可能进入一个阴跌的时期。房地产红利的尾声，大概还有4-7年吧。

宏观风险
宏观风险是许多唱空房价观点的主要理由，也是大多数错误预测房价的主要论据。所以我们暂且把它放第4部分，仅供参考。
从2008到2015，短短7年间我们的居民杠杆率翻了一倍，按照国际规律，这样的杠杆率增速势必会带来经济上的不稳定。所以2016年，中国房价或许会大幅回调，以稳定杠杆。
结果，中国杠杆率继续上涨，到了2019年中已然达到55.3%，大概相当于日本1987年的水平。

未来日本发生了什么事情大家也都知道，按这个角度来说中国已经有点危险了。
可是，中国今天的经济形势稳定，房地产市场也没有任何的恐慌性情绪和市场混乱，一切都出乎了当年的意料。
所以，这种宏观经济数据的国际参考对比，总结出的国际经验，往往会发现不适用于中国，很不中国特色。
韩国的居民杠杆率已经接近94.6%，去年GDP却仍有6%的增长，也没有出现经济上的混乱。每个国家有每个国家的节奏，中国的楼市并没有很多人所想象的那么危险。
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