眼看着楼市已经到了10月份，即将迈入11月，很多人会为年底或明年年初的购房做自己的规划，大家可能也会想过这个行业到底会往哪个方向发展
所以今天想给大家一个方向上的建议，关于上海楼市的政策的未来，大概会是什么方向
01先说几个基本面，政策的制定都是根据基本面来判断的
第一个我们先来看从2018年到现在为止，整个上海一手房的供求和价格走势
我们可以发现几个现象，包括现在很多人去选择一手房二手房的时候，都会有一个很直观的感觉：现在的楼市没有2015和2016年那种盛况，供大于求的整个供求关系，已经成为一个不争的事实
供大于求意味着什么？
在上海一手房供应量如此之少，拿一证才有房子卖的前提下，意味着一个楼盘新取到一张证，大概率不会有日光这种情况出现了
2016年一轮的楼市使得很多人恐慌，认为房子要抢、要关系、要摇号，这些恐慌让很多人在那一波其实买错了房子
而现在我们可以保持稍微平淡的心态，因为除了一些极个别的项目来说，整个市场里面还是可以不慌不忙，甚至可以挑挑拣拣
第二个也是很重要的一点，关于房价的走势
真正意义上价格上是被控制住了，涨幅并不是当下关注的重点
第三个关于释放预售证，大家关注三个时间点：每年3-4月份过完年这一波预售证会大量的会释放，第二波是7-8月，第三波是12月份
如果你关注一手房市场，如果你最近在选房，可以在这个时候做好准备了。
供大于求这个现状，在这一年里面都是保持住的，但是楼市比2018年要好，同样也是基本面
这是上海二手房的成交套数走势，这里表达这是一个比较重要的判断，就是我们到底对未来有什么样的预期？
其实今年的二手成交数据已经比较健康了，比过去两年要好，放在历史中也不算特别差
我们做了一个同比的类推，如果今年10月11月12月都按照我们说9月比较低的数字进行驱动的话，应该会到达22万套
22万套什么概念？恐怕各位有印象。22万套其实是上海比较真实的健康的二手房成交数据。我们把历史拉出来，从2005年开始拉到现在，这个套数不算好，但一定不算差，楼市其实已经筑底，也远胜于两年前，所以对未来的信心应该来自于此
原因其实很简单，就是因为大家对政策的消化已经比较彻底了，政策消化之后有一些需求开始愿意释放出来
02
认同这样的基本面，我们再来看下政策，其实对于政策没人知道未来会怎么走，但是我们可以通过已经颁布的政策来看看当下调控对于楼市的态度
过去一年上海楼市有四个微调的政策。其中有两个松：上海基准利率实际下滑和临港人才类个体买房放松。还有两个严：使用权房子加码限购、公司买房门槛提升。
各位想想看，这两边的政策各自有什么不同？各自对应了哪些人？以及背后有没有可能告诉我们一些方向跟趋势性
个人认为，未来的政策如果要新颁布，大概会有几个基调存在：
第一个，现在你只要首套房一定很松。为什么？第一个除了利率松之外，现在如果你有首套房的房票话，你在上海选择范围可以非常广
再就是对于人才松，为什么要对人才松？其实每个区都有人才购房的政策，甚至在某一些企业里面，某一些专业某一些科类的人才购房都是被支持的
大家一直感觉上海确实大的舆论氛围都是一样的，严控2500万人口，然后要落户达到某某标准
但是真的参与这个环节的人可以感受到，落户的推进程度要比以前快很多。换句话是什么？上海确实在吸纳人才，在做人才结构转型
第二个很重要的一点，如果你是投资买房，要靠自己。
什么意思？你要投资买房是可以的，但是你要投资买房用到银行的贷款，就很难。不管是首付还是利率。二套的利率跟首套利率差的不是一个档次
另外对于政策来说，对于个体的二套，不论你是投资还是改善，他们都会认为是投资，所以改善也要靠自己
按照标准，每个人都有一套房，但是不要太多房子，是整个政策非常希望楼市能够呈现的现象，所以现在你想改善没问题，但是需要大额掏自己的钱
第三个，对于炒房一定是严防死打。
因为在上海各位可能知道，除了公司买房，除了买使用权房，还有很多方向，比如说法拍房，比如说赠予转让
我觉得未来对于这些很多人认为空子的购房模式，未来哪怕不会堵住，也会让你付出代价。因为这一年上海楼市的两次调控提升都是针对空子颁布的
调控的颗粒度会越来越小，每个人的感受都会不同，一城一策在上海，很有可能变成一人一策
03
这里还有三个建议给各位：
1.我真的建议各位可以试试看，最近去申请试着落户
2.试着一步到位。现在楼市政策情况下的置换周期拉长，首套跟二套的政策红利完全不一样。所以有没有可能我们在现在第一次买房的时候就尽可能买的好一点
3.有没有可能试着跳一跳？跳就是在你能力往上买一点。我之前写过一句觉得还蛮好的一句话：如果一套房子你考虑是因为它太便宜，不要买，如果考虑是因为它太贵，买下它
04
也有人会问，现在大氛围的调控政策，认房又认贷，然后类似于整个一个银行贷款这些大政策，什么时候会放松，或者这些大政策会持续到什么时候？其实这也是一个哲学问题
我个人认为的时间会很长，长到什么时候呢？可能是永远
因为楼市已经形成了比较好的平衡
第一
上海楼市发展了20年，完全的被洗牌了。我们算了一下，每一年的置换率跟当初的存量到今天为止差不多接近完成了一圈了
什么意思？20年让我们所有人都换一次房子。我看各位如果在上海有20年前有买过房子的，应该都最少换过一次房子
这说明一个什么现象？基本上他已经像货币一样流通过，他已经是不动产里面动过一次了。说明了房子他已经完成了货币转换的一个过程，就他从房子变成了货币，又变成了房子这样一个过程
上海楼市已经形成了内循环，无需外力20年完成一次轮换，水池不太需要外力已经形成了自我食物链系统
第二，上海的人口总量和房产总量已经形成了很好的平衡，分别是2500万人和750万套
我们都知道这两个数据未来不会发生特别大的变化。而且当人口导入和楼市供应都进入到尾声期，换句话来说楼市的增量开发也进入尾声
存量市场对调控的迫切放松饥渴度是比较小的
未来上海楼市的变化就在于门槛的提升
因为在销售类住宅里，没有大资金进入，也没有大企业参与，大家都是颗粒度极小的个体
内部的房产持有者不会有太大变化，房子难卖就不卖了，就放在手里。好卖就卖掉了，流通一下，只是速度快慢而已
所以各位要相信调控楼市不是为了楼市健康与否，而是这个城市健康与否
而对于个体，大家都是房产持有者，都是利益共同体，且信贷杠杆已经降到最低，个体抗风险的忍耐度会更高，也更加倾向于守护住楼市的繁荣
最后一句：作为个体来说，哪怕不是永久，我也希望所有各位做好永久的准备。这样的生活才有惊喜
以上为正文，来自卢俊
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