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来源：首席财经官（shouxicaijingguan）
今天有一个新闻挺炸的：
 
海南省人民政府办公厅网站发布关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》的通知，方案称，海南基本取消本省（除三沙外）落户限制，居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。

简单的解释，就是海南，全面取消落户限制，不再以文凭相约束。只要在海南有工作、有社保等，皆可落户！
这样的行为，被一些业内人士解读为海南的限购，变相，全面，松绑！
 
01
“腰斩”之后 最严楼市 突然宣布
 
海南这波操作是咋回事？这是打算逆势而为？其实并没有，海南这波操作背后其实有原因的。
 
第一点就是海南意识到了自己最大的一个硬伤---人口基数太小。
 
 根据海南官方数据，截至2018年末海南常住人口为934万人。我们可以拿海南全省和东莞市做一个对比，东莞面积只有2500平方公里，是海南的14分之一，东莞官方公布的常住人口是839万。 
 
但事实上，东莞常住人口可能远远超过海南。因为2018年末东莞手机用户数达到了1892万户，海南全省只有1085万户。
至于声称常住人口超过1550万的天津，手机用户也不过只有1649万户。 
所以我们可以大致推算出来，东莞常住人口不会少于1500万。
 
而海南，还没有超过1000万。 至于海南的经济总量、汇聚资金总量，也都远远赶不上东莞这个地级市。 
而国家又对海南寄以厚望，将海南全岛规划为自贸区，还要全面建设自由贸易港。没有足够的人口，海南拿什么参与竞争？
 
 因此，海南不仅要争夺人才，更要争夺人口。
没有2000万常住人口，海南做什么都费劲。 看懂了这一点，就明白海南为什么全面降低落户门槛了。
 
但争夺人口，谈何容易。
中国目前的开放格局，跟海南建省、建特区的时候完全不同了，现在中国有9个“国家中心城市”，还有一堆的国家级新区、自贸区，到处都有改革开放的热土，大家不一定非要“孔雀向南飞”。
所以，海南要吸引真正的人才，有相当难度。但吸引养老人口，还是有优势的。
 
另外一点就是海南“壮士断腕”后，经济压力骤然来临。
 
大家应该知道，海南省房地产行业严重依赖外来购房者。
2017年开始，海南省开始执行严格的限购政策，并在2018年加码，在社保年限限制下，外来购房者大幅减少。房地产销售同比迅速下降。
 
把自己弄成全国最严调控城市后，过去两年，海南是全国房地产下调幅度最大的地区。
 
海南省的数据显示，前三季度，房地产开发投资同比下降28.1%；房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。
 
以海南省最热的三亚地区为例，上半年住宅签约数据显示，在严格的限购政策下，三亚楼市降温明显。
2019年上半年，新建商品住宅网签条数2369条，同比减少4403条，减少约六成；二手住宅网签条数851条，同比减少2053条，减少约七成。
 
根据海南省统计局公布的数据，上半年全省GDP增速为5.3%，在全国处于垫底的位置，仅高于吉林、黑龙江和天津。


8月的最新数据显示，阵痛仍然持续：海南全省1到8月固定资产投资下降20.3%；社会消费品零售总额增长仅4.7%，规模以上工业增加值同比增长仅3.3%。
 
至于对楼市依赖度更高的三亚，数据就更加惨烈。大家看这一些官方数据，很多重要指标下滑超过40%，甚至60%。

正因为如此，10月20日前后，三亚调整了人才购房政策。
 
不过，取消落户限制并不等于限购完全取消，拿到户口后，其实还是要执行海南省的限购政策。
限制的政策是“大专学历+三亚工作满1年”即可购房。
这和之前的外省居民需要缴纳5年社保或个税，才能购房相比，门槛还是大幅度下降了。
 
02
这些城市也在松绑？
 
海南这次是态度较为明显的松绑，在此之前，类似南京、天津、三亚、燕郊、长沙、珠海等地也被传变相松绑限购。
 
楼市每一次转向，都充满反复。
这些城市中，有一些城市，如南京、天津因为人才政策而非限购对于购房有所放松。
 


但有些城市却只是以讹传讹的谣言而已。
 
比如湖南长沙就是。
 
前天，长沙调控放松的消息传的满天飞。
这源于长沙印发的《关于<长沙市人才购房补贴实施办法>的通知》。
根据通知：只要拥有大专以上学历，首套购房不受户籍和个税、社保缴存时间限制。

人才购首套房不再受户籍和社保限制，意味着限购放松了！
长沙作为全国调控最严格的城市之一，如果调控真的放松了，那可是个大信号。
 
然而不了解长沙政策的人忽视了，其实“取消前期需稳定就业”这一点是2017年8月份那次就已经取消了，并不是这次实施才取消的，而且已经取消了2年了！
对于一些媒体的自嗨，长沙还特地回应了一下，说长沙“限购放松”“限购松绑”，系部分自媒体对文件的断章取义，属不实信息。
 
03
因城施策、一城一策
 
可能有些人会对海南这个做法颇有微词，认为其为啥不能像长沙这样始终如一呢？
 
但因为国家的要求是“因城施策、一城一策”。 海南根据经济和社会发展状况，通过调整政策提高城镇化率、增加楼市的真实需求（买房需求、租房需求），用来稳增长、对付经济下行压力，是在履行职责。
 
国家的整体要求是“稳房价、稳地价、稳预期”，从来也没有说过要让房价趋势性下跌。
 
随着越来越多的城市“因城施政”，我们很明显能感受的到楼市格局的变化：中央的长效机制方案貌似已经研究完了。
未来主要调控方式可能是这样，中央建立房地产的监测系统，统一建设，面向70个大中城市，会把限价等手段慢慢放开。
而以人才新政变相松绑限购，是这一轮楼市试探性松绑的标配。人才新政最具正当性，而且不乏“抢人大战”的现实合理性，以此作为突破口，无往而不利。抢人才、托楼市，可谓一举两得。 
另外，李小白在微博上也看见了类似“中央对于地产投资增速容忍度：【明年5%-6%可能是政治上的底线】。房地产投资增速跌到5%，固投增速就稳不住了，现在的增速在8-9%。”
“调控目标：【主旋律是稳定房价】，不让涨也不允许跌。从国外经验看，房价一旦趋势性下跌10%以上就止不住了，容易引发系统性风险，08年美联储计算可以承受23%的房价下跌，但房价跌了13%之后两房就顶不住了，对经济的负反馈效应很强。”这样的传言：



求证了下业内人士，据说有点靠谱，大家也就做下参考吧。
不过总的来说，楼市依旧没有大范围宽松。
这里的大宽松，至少有三重标准：一是降准降息配合，二是限购限贷次第放开，三是一二线核心城市明显松动。只有这样，才意味着新一轮楼市转向的到来。
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