有些房地产公司为达到促进销售、抬高房价的目的，通常采取将个别楼栋分期分批销售，并将一些商品房进行内部网签销售，即所谓的“捂盘”。笔者代理的一起一房二卖案件即属于此类情况，其纠纷的原因正是因房地产公司“捂盘”操作引发的。据了解，原网签买受人陈某某，系江苏某某集团泰州置业有限公司（下简称A公司）的员工，后陈某某辞职导致A公司未能及时解除商品房网签合同，从而不能正常履行与吴某某的认购协议，后吴某某提起诉讼。笔者以此案例梳理并探讨司法实践中“惩罚性赔偿原则”的适用。
案情简介
2016年1月31日，A公司与案外人陈某某（原A公司员工）就姜堰区人民中路108号6幢二单元3302室商品房签订《商品房买卖合同》，并在房管部门登记备案。2017年8月16日，吴某某又与A公司签订了《商品房认购协议书》，认购上书房屋，约定房屋总价为630324元，吴某某于当日付定金2万元，于同年8月23日支付首付款240324元及维修基金3011元。2019年2月28日，A公司在法院判决与吴某某解除认购协议书后，将案涉房屋出售给他人，成交单价为8300元/平方米，房屋总价为833071元。
案情处理
2018年1月5日，吴某某因A公司未能按时签订商品房买卖合同而向姜堰区人民法院提起诉讼，后法院判决（（2018）苏1204民初248号）：解除房屋认购协议书；返还认购款和维修基金及利息；A公司返还定金2万元，并驳回了吴某某要求支付一倍购房款的惩罚性赔偿金的诉讼请求，二审（（2018）苏12民终1173号）维持原判。
2018年9月3日，吴某某又向姜堰区人民法院提起诉讼，要求A公司赔偿损失30万元，后被裁定（（2018）苏民初6079号）驳回起诉。上诉后，泰州中院裁定撤销一审裁定（（2019）苏12民终258号），指令原法院再审理。
2019年2月25日姜堰区人民法院立案受理，吴某某请求对案涉房屋的市场价值进行鉴定，后双方均同意按照案涉房屋最终出售总价确定市场价值。法院判决（（2019）苏1204民初1588号）：A公司赔偿吴某某202747元（最后出售总价格与认购协议书的约定价格之差）。
法律分析
1、《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。
原、被告签订的《商品房认购协议书》上明确了案涉房屋的基本状况、总价款、付款方式、付款时间、交付条件及日期等，具有了《商品房销售管理办法》第十六条的主要条款，并且原告已经按约支付了部分房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，案涉《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。
2、开发商预先与案外人签订购房合同再向原告销售的行为是欺诈行为。
原、被告在签订案涉《商品房认购协议书》时，被告已经与案外人签订《商品房买卖合同》并进行了网签，但是被告并没有将这一重要事实如实告知原告，并刻意作了隐瞒。被告的这一行为是发生在原、被告签订案涉协议书之前，并非是案涉协议书签订后被告没有履行协议，而是被告由于之前行为导致无法履行案涉协议书，因此开发商预先与案外人签订购房合同再向原告销售的行为实质是被告的欺诈行为，而非一般的违约行为。该行为要比一般违约行为严重得多，更应当予以惩罚性赔偿，因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”更为恰当合理。
3、法庭在诉讼过程中随着情势变更应当具有释明的义务。
在原告首次起诉要求解除商品房认购协议，并要求被告对原告进行惩罚性赔偿。随着审理的进行，被告已经解除了与案外人的购房合同，并取消了网签，在此情况下原被告具备了继续履行原商品房认购协议的条件，原告基于上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，继续要求解除商品房认购协议，并期望获得惩罚性赔偿。若法庭认为不能适用该条款，即原告即使继续要求解除商品房认购协议也不能获得惩罚性赔偿，法庭应当向原告释明，让原告主动调整诉讼请求，以期实现自身最大利益。同时也能通过诉讼彻底解决纠纷，做到案结事了，节约司法资源和减轻当事人诉累。
4、法庭以开发商实际销售案涉房产上涨的价格作为原告实际损失合情合理有据。
对于因开发商的违约行为导致商品房认购协议书解除，原告认为该违约行为给其造成的损失远远超过定金数额，双倍返还的定金罚则不能充分合理地赔偿原告的实际损失。具体到原告的损失，原告的主张的是房价随时间上涨的价格。案涉房屋从原告与开发商签订认购协议到协议解除的这段期间，房价涨幅较大，由于认购协议解除，开发商仅返还原购房款，原告实际上就损失了案涉房屋上涨的可得利益。另外，在认购协议解除后，开发商确实将案涉房屋进行了销售，销售的实际价格比原认购协议的价格高出了20多万元，这是一个公允的市场价格，法庭在询问原、被告双方意见并得到认可后，将此差价作为原告的损失合情合理有据。同时法庭考虑到，开发商在违约后将案涉房屋再次卖出而多获利，显然也违反基本的公平原则，同时，也助长了开发商的这种不诚信的违约行为，严重扰乱了房地产市场秩序。
典型意义
首先，A公司当初采取虚假网签合同的“捂盘行为”，明显存在欺诈手段，从而误导广大的购房公众。有的房地产开发商甚至还利用虚假的网签购房合同进行商品房按揭贷款，套取银行资金由房地产开发商的公司使用，严重破坏了国家的金融秩序，极大干扰了中央的房地产调控政策。其次，A公司在与吴某某签订商品房认购协议时，故意隐瞒该房已与他人网签的事实，显属欺诈，而法院从一开始认定A公司将案涉房屋已出售他人，在与吴某某签订认购协议时而隐瞒上述事实，存在违约行为。但仅判决A公司承担2万元定金和首付款利息，而驳回一倍首付款赔偿的请求。吴某某再次提出赔偿损失诉讼时，被一审法院以一事不再二审的事由驳回起诉，二审撤销一审裁定，指令审理。后一审法院判决A公司赔偿吴某某202747元。
该案虽然最终因A公司违约而赔偿吴某某20多万元损失，但仅是采用了填平式的赔偿原则，A公司尽管存在违约行为，更是欺诈性违约，用填平原则仅仅是填补了受害人的损失，而其严重的过错行为没有受到应有的惩罚和制裁，惩戒力度不足，难以阻止A公司的欺诈行为再度发生，从而也就不能充分发挥警示作用。所以在吴某某第一次起诉要求以一倍购房首付款赔偿损失时，没有适用惩罚性原则审理而被一审法院驳回，是本案的一大缺憾。
作者：江苏圣典（泰州）律师事务所吴银书、李桂军
文章刊登在中华全国律师协会主办的《中国律师》2019年第10期（总第348期）
