点击上方“冷眼纵横谈” 可以订阅哦！欢迎关注原创公众号“冷眼纵横谈”
各位朋友，大家好，今天是2019年10月27日，星期日，欢迎来到冷眼纵横谈！
1
金九银十历来都是楼市的销售旺季，现在10月份已近尾声了，我们来一起看下中-国楼市情况到底如何。
昨天，国家tongjiju发布了2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，这应该目前国内最权威的房产统计数据。
9月新房价格环比，上涨城市为53个，比上月55个上涨的城市减少了2个，看起来减少得不多，但是大家注意这是上涨城市数量连续4个月减少，可以说已经形成了趋势。上涨城市平均涨幅0.75%，环比涨幅收窄0.05个百分点。二手住宅方面，上涨城市数量为40个，和上月相比减少3个城市，上涨城市平均涨幅为0.78%，涨幅环比扩大0.11个百分点。
从以上数据可以看出，今年9月份的全国楼市，不管是一手房还是二手房，房价开始下跌的城市越来越多了，虽然70城中大多还在涨，但是涨幅越来越小。国家tongjiju数据显示，今年全国商品房销售面积已连续6个月下降。1~5月、1~6月及1~7月，商品房销售面积的同比降幅则分别达1.6%、1.8%及1.3%，而2018年全年则为增长1.3%。
房地产说白了还是资金推动的资本密集行业。今年以来，国家明确了不将房地产当作刺激经济的手段，针对房企的调控及信贷政策持续加码，开发商在融资和销售端双重受限，开发贷、房产信托和地产商发债等全面限制，收紧了房企开发资金的水龙头。在天量房企债务的压力下，增厚现金流，尽快回收资金，成为穿越此次房产紧缩周期的必要途径。要回收资金，必然拼销售。
所以，今年以来，各大房企的销售大战打得是一场惨烈。而全员营销就是促进房产销售的主要手段，今年老牌房企，时代中国，被爆出要求全员卖房，从员工到副总裁都有指标，完不成任务的将被辞退。一石激起千层浪，绿地、恒大、碧桂园、万科等知名地产商纷纷效仿。
近日，地产圈一个消息刷屏了网络——绿地湖南拿员工“开刀”，疯狂冲销售业绩。具体情况是，绿地湖南员工被要求在12天内购买一套绿地湖南房产，以帮企业完成年底业绩，否则将被公司“除名”，在被媒体曝光后，绿地以给员工送福利搪塞，遭到网民的嘲笑。全员营销的背后，是房企严峻的生存环境。
除了全员营销，另外一种销售神技就是降价了。今年，继安徽、恩施等地政府下文禁止开发商降价后，碧桂园等地产商在桂林因为降价也被迫向政府道歉，房企降价促销成了敏感话题。但是，为了活下去，地产的降价风潮还是挡都挡不住。
最近，济南的恒大·滨河左岸楼盘的售楼处被砸，刷爆了社交媒体。据说，这个楼盘2018年8月份卖2.1万，10月份卖1.9万，2019年7月份卖1.75万元，9月份卖1.45万，现在10月份了，卖1.31万，比去年8月高峰时的房价硬是降了40%。前期购房的业主觉得自己的利益受损，一怒之下把售楼处砸了，痛斥开发商欺诈……
股票降了没人砸证券公司，菜价降了每人砸菜摊，偏偏房子将了有人砸售楼处，这也是有特色的一道景观啊，看来不是开发商不想降价，是ZF和人民群众不想房价下跌啊！
当然，除了全员销售和降价销售外，这几天全国很多城市开始放松限购了，这应该是第三种促销手段。楼市长期看人口，短期也看人口。对于每个城市来说，能降低购房门槛，吸引到更多的人进来，就意味着强到了更多潜在购房客户。
近期，全国多个城市楼市限购松绑，很多地方出台住房公积金新政，就是降低购房及公积金门槛，鼓励更多人买房。仅仅是10月15日，全国房价前10名的南京、天津、三亚三地同一天放松限购，宽松的信号非常明显，其实质还是开发商清理库存的促销手段。
不管是土地政策还是人口，也不管是金融信贷还是销售去库存，从目前的楼市宏观环境来看，楼市上涨需要的天时地利人和等条件，一样都不具备，可以说楼市已经走到了穷途迷路，进去后基本是绝路。如果现在还有人朋友建议你去买房子，你应该果断和这样的朋友绝交。
2
按照周期理论来说，每个人的财富积累，一定不要以为是你自己又多大本事，财富积累完全来源于经济周期运动的时间给你的机会。一个人的一生中所能够获得的机会，理论上来讲只有三次，从20岁开始，大约每15年一次，如果每一个机会都没抓到，你肯定一生的财富就没有了。如果抓住其中一个机会，你就能够至少是个中产阶级。
比如过去的十多年，中-国暴富的典型是煤老板，那时的煤老板可以说是刷爆了全国人对于财富的想象力。比如有的煤老板7000万嫁女儿，比如煤老板娶明星，比如煤老板在北京三环一栋一栋地买房，可以说全国媒体上充斥着他们炫富的故事。肯定有人在心里认为煤老板文化素质低，还不如我有本事，只是我运气不好。为什么他成为煤老板，除了他个人的努力外，原因就是在于天时给的机会。因为他们正好赶你了大宗商品的牛市周期，这就是上天给煤老板人生发财的机会。就像上个世纪70年代的全球石油大牛市一样。当然，类似这种大宗商品的牛市，基本是数十年才会出现一次的财富机会，能真正抓住的都是少数人，以后依靠商品暴涨获取财富的机会是越来越少。
最近十年中国楼市的整体价格翻了10倍，当初很多理性的人没有踏准节奏，错过了这轮买房的机会；反而是那些赌徒心理、敢冒风险的人，赶上了这轮财富的大牛市，很多成功跻身中产。这就是俗话说的：撑死胆大的，饿死胆小的。当然，这一波财富的积累，也正好和美联储的三轮货币宽松和我国央行资产负债表的扩张相对应，只有货币宽松了，才会有资产价格的牛市，中-国的房产就是典型的货币宽松的结果。
房地产周期20年轮回一次，中-国楼市从1999年起步到2018年，基本上正好是20年，一个人一生当中可以碰到两次房地产周期。为什么呢？人的一生作为群体来讲会两次买房，第一次是结婚的时候，平均27岁，第二次是二次置业，改善性需求是42岁左右。一个人的消费高峰，最高峰出现在46岁的时候，46岁之后这个人的消费就往下走，你的消费逐渐由房子这些变成医疗养老。
所以，对于很多人来说，这20年是中国地产的超级大牛市，不管你是因为结婚买房，还是改善性需求买房，或者投资多套房，基本上都是赚了，算是抓住人生的三次致富机会中的一次。但是，名义上赚和实质上赚到时两个不同的概念。就像当初的煤老板，在煤炭价格的大牛市中赚到了几辈子都赚不到的财富，就开始飘飘然，继续扩大再生产，进行多元化扩张，最后很多不仅没有守住赚到的财富，很多煤老板还负债累累，企业破产倒闭，财富来得快，散得快。
已经见顶的楼市也是如此，很多人的财富还停留在账面上，只要还没有套现，这些都还不算你真正赚到的。比如拥有一套北上广深的房子，觉得自己已经是千万富翁了，看似很有钱，积累了不少财富。
但是，他们根本不知道，房价只涨不跌就是个人一厢情愿的幻想，因为现在北上广深很多人手上的房子，基本开始卖不出去了。很多地方看起来房价还在上涨，其实已经是有价无市，因为你按照市场价是无法脱手的。有一个朋友刚处理完上海的房子，我问他上海的房子销售情况如何？他的回答是非常惨淡。按照他的说法，现在在上海要卖房，你如果按照市场价卖，根本卖不出去。折价20%才有人来看，但是要卖出去也很困难。折价30%才有可能出手。这种现象不仅存在于上海，还存在于北京、深圳、广州等很多一线城市。不信大家可以去问下。
所以只要有朋友问我，房子是否要折价脱手，我会毫不犹豫建议他们这样做。
冷眼一直相信个人努力的重要，但更相信选择的重要。在很多时候，选择是大于努力的。1949年时候两种不同取向的知识分子的选择是如此，2015年时李超人撤离时也是如此。回过头来看1949年之后海峡两岸知识分子的不同命运，再过几年回过头来看李超人和大陆二马等首富的结局，一定也是天壤之别。结果都说明，建立在智慧和眼光基础上的审时度势的选择，比盲目的努力赚钱更重要。
同样的道理，我们现在回过头来看煤炭大行情即将结束的2011年，在此之前已经将赚取的财富转投其他行业的人，和那些还在煤炭行业继续扩大生产，最终因为煤炭价格下跌血本无归的人，肯定是不一样的。或者说，我们看现在已经完成房产套现，卖房移民海外的这波人，和那些手上持有多套房，还在贷款加杠杆卖房，并相信房价永远涨的人，十年后的结果肯定也是不一样的。在一个赌局的拐点上，有的人选择离开，有的人选择坚持，不同的选择，时间越长，二者的差异也就越明显。选择大于努力会在不同的结果上得到验证。
3
有人可能会问，就算从中-国楼市出来，投资什么行业好呢？好像没有什么行业是好赚钱的。确实，放眼中-国，目前处于一个资产荒的时代，楼市不敢投了，股市虽然整体市盈率降下来了，但是除了国企巨无霸之外的很多中小企业市盈率还是虚高，只要一有风吹草动，这些股票还是远远没有见底的，股市的风险还很大；债市呢？目前中-国的食品通-胀和工业品通-缩并行，只要不大规模降息，债券就不会有真正的牛市，更何况目前我国的债-务-风-险问题，债-券也不是好的投资标的。全世界主要国家工业指数PMI都在荣-枯-线之下，大宗商品和实业投资也都没什么机会。在国内来说，剩下的也就是投资点P2P之类网贷金融了，但是这块是目前的重要雷区，搞不好连本金都搭进去了。
欧洲央行重启宽松和经济疲-软、英国脱-欧的背景下，欧元长期疲-软的走势不会结束，这也意味着就算美元加息，也不妨碍美元的长期向好，所以美元兑人民币升值也将是长期的大趋势。势是大趋势，看清楚势的走向，比看清楚眼前一亩三分地的利益得失更重要。所以，冷眼坚定认为抛弃人民币资产后，最应该选择的是美元资产。
虽然美国，各种资产价格也有见顶的趋势。最近的两次降息已经说明，全球经济放缓，有效需求不足的情况下，美国也扛不住了开始降息。美国楼市和股市经过10多年上涨，也是积累了不小的风险。但是，美元各类基金及保险的投资率还是远远高于人民币资产。
按照目前的情况，投资美元取得8%的年化收益率，就算扣除掉2%的年通胀率，你的年化实际收益率基本都在6%左右，这是扎扎实实的财富增加。相反，你如果持有人民币，目前是很难有这么高的收益率的。就算是有，风险也很大。而且人民币资产还面临着长期贬值，无法自由跨境汇出的问题，这都是潜在的风险。
所以，对于很多投资人来说，目前是持有人民币资产还是投资美元资产，又到了一个关键的选择点上。从未来10年角度看，现在作出不同选择，持有这两种不同资产的人，未来的在财富的数量和质量上，将会出现天壤之别的差异，毕竟，200多年来，美元才是真正财富的代表，人民币目前的发行，离财富的概念越来越远。这也是这几年冷眼的不变的观点。
很多人说，现在大门关了，就算想投资美元也无能为力。其实，这种说法是自欺欺人，也是对自己不负责任。虽然现在各种跨境资金流动的渠道已经越来越窄，但是还没有完全关闭。只要你有决心，一套北上广深的房子这样的资金还是可以出来的。真正出不来的是马-云那样的资金体量。所以，那些还在犹豫不决，不能下定最后决心的人，正在失去最后的让自己财富安全的机会。
在人一辈子的三次致富机会中，不管你是抓住了一次还是两次，真正让你能获得财富的，不是财富的账面价值，而是财富能及时变现，转变成实实在在的财富，安全可靠的财富，这样你才能守住财富，传承子孙。这才是真正的赢家！
 
END
最近关于通胀、贸易战、汇率和经济增速创30年最低记录的分析文章在公众号上无法保存，特全部放到了付费平台小密圈。欢迎有兴趣的加入，一年时间有效，可无限次提问，冷眼必及时解答分析！