文章来源：微信公众号“米宅”（ID：MizhaiPlus）
作者：乔妹
01
不知道大家感觉到了没有，最近有两股声浪剧烈的向我们袭来。
第一股，诸如上海、天津——
上海临港的限购松了，5年社保变3年，居民家庭调整为个人。
天津的2个中关村片区，对满足学历要求的特定相关人才放松限购。
这两个城市是针对一定群体采取的定向放宽，目的更倾向于吸引人才、服务人才，当然也能促进区域成交。
第二股，诸如南京六合、石家庄、山西晋城、新乡、漯河——
南京六合表示，大专以上学历即可买房。
石家庄零门槛落户，即报即批。山西晋城愿意落户行政区范围内的中国公民，持本人户口簿就能申请办理落户手续。新乡全面放开落户限制，租房也可落户。漯河承诺全部放开、应落尽落。
这几个城市本来就不限购或政策宽松，户口含金量不高，更倾向于刺激楼市，托举房价。
好，那一定会有人问，这是最近才发生的么？
再给大家看几个数据。
其实，在2019开年之后，各地的人才政策就已经密集出台。据统计，一季度全国有将近30城陆续出台人才政策，加入抢人大战。
特别是最近一两个月，全国实行人才落户的城市又多达30城，而且一个比一个猛。
此时此刻的楼市还是很微妙的，今天和大家好好聊一聊。
02
为什么会有这样的现象？
各个城市放开落户、突破限购的动机虽不尽相同，但从短期来看，都跟当前楼市的下行周期分不开。
在刚刚过去的“金九”，全国29个重点城市，据克而瑞数据统计，新房成交表现明显不如预期。
其中——
一线城市9月成交量不增反降，环比跌幅相较7、8月合计进一步扩大至14%。尤其是北京，9月成交量已跌至今年以来次低位，三季度成交环比跌幅扩大至32%。
二线城市，比如天津、济南等，成交规模继续下跌。
比如天津，今年下半年市场明显转冷，从克而瑞监测数据可以看到，2019年5-9月，天津商品住宅成交量约610万方，同比回落7%，成交均价也呈直线式下滑。
三线城市进一步降温，三季度累计成交同、环比跌幅都有所扩大。
与此同时，二手房市场也显露疲态。
据克而瑞数据统计，15个典型城市二手房在三季度下行趋势明显。
其中——
一线城市成交面积回落最明显。
二线城市成交面积同、环比都以跌为主。
楼市暗藏下行风险之下，放开落户、突破限购自然是“托市”的一剂良药。
特别是进入四季度的业绩冲刺期，各大楼盘纷纷打响降价促销，略有松绑的政策也有利于提高市场活跃度，刺激成交量。
03
然而，更值得关注的，是背后持续走高的库存。
目前，不少城市的住宅存量处在近几年来的高位，库存压力明显。
据贝壳统计，北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波2019年年中新房库存量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。天津、岳阳和南宁2019年4月新房库存量分别同比增长62.8%、51.5%和28.5%。
其中最典型的，要数北京。
有数据显示，截至10月21日，北京普通住宅含别墅(包括限竞房不含共有产权)合计库存突破7万套，创最近8年来北京楼市最高纪录。
其中，限竞房是供应主力 。限竞房也是正常的商品房，只不过在拿地之初就定好了未来的销售价格。
但，自2018年6月首批项目开盘入市至2019年9月，北京累计上市限竞房项目销售率仅4成。而且已入市项目中，大部分存在亏损 。
与此同时，南京六合限购政策松动的原因也主要是库存压力和去化周期高于去年同期，并显著高于南京整体水平。
下面这张图片，是在今年年中统计的南京各区新房库存情况。
结果显示，南京新房库存超过4.1万套。浦口区以上万套成库存重灾区，江宁区、六合区紧随其后。
上次，是库存不低的高淳区放松限购。
这次，轮到了库存更高的六合区。
要知道，这还仅仅是新房，不谈二手房。
伴随着新房库存仍在持续走高，后续楼市必将面临“高库存”风险。
04
长期而言，各个城市放开落户、突破限购还有一个更直接的原因。
今年，发改委发布了一份文件，《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求继续加大户籍制度的改革力度。
在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上——
城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;
城区常住人口300 万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；
超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
这，是关于城市人口政策的一个根本性变化。
之前，只有中小城市才能零门槛落户。
如今，包括省会在内的大城市都可以零门槛了。
要想做强，必然要在人口争夺上释放更强的竞争力。
所以在这个时间点，国家有政策，城市有需求，索性更直接地放开限购口子。
05
当然，放开落户、突破限购对各个城市的影响是不同的。
三四线城市普遍没有限购，零门槛落户根本不能视为政策利好，影响不大。
真正有效果的是诸如北京、上海、天津等经济发展水平较高的一二线核心城市。这些城市的基建、交通、医疗、教育等资源才是吸引人才的重要因素。
房价能够涨的城市一定是抢人成功的，这一点毫无疑问。
那么接下来要明白——
一线始终是一线，也是最好的市场，把握机会要靠耐力。
二线始终是二线，也会有城市脱颖而出，机会在于勇者。
三四线城市太复杂，区位是成败的关键。
机会与风险并存，这里面最大的风险就是，二线城市太多，三四线城市太多，能够成功的，没有几个。
所以，请一定要谨慎选择城市。否则，高溢价的风险比想象中更大。
同时，不要加过高的杠杆，轰轰烈烈不如细水长流。
记住，要保持现金流，不要失业，坚信未来会越来越好！
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