近年来
我国实行的房屋限购政策
使得“借名购房”事件频发
那么“借名购房”的约定是否合法有效？
“借名”购得的房子归谁所有？
“借名购房”存在哪些风险呢？
案情
2015年，小梁与其妻子小黄在虹口区看中了一套房屋，希望买下作为投资，但两人依相关政策都属于限购对象（两人共有一套、小黄独有一套），无法再行购房。于是，小梁与小黄请小黄的父亲黄某出面买下这套房屋。
小黄和小梁向房屋卖家支付定金后，将剩余房款打入黄某银行账户，准备由黄某向卖家付清后续几期房款。然而，黄某在向卖家支付一笔房款并办理购房网签手续的当天，才发现自己也属于限购对象（早年丧妻，单身，名下有房）。
小黄和小梁只好临时再请小梁的母亲李某代为签订购房合同，而黄某则将其银行账户下的房款打入李某账户。之后，李某依合同向卖家付清了房款，系争房屋也如约过户到李某名下。
2017年，小黄不幸病逝。清点小黄遗产时，黄某与李某对系争房屋有了不同看法：
黄某认为，系争房屋实际是由小黄和小梁借李某的名义购买，购房款均来源于小黄和小梁，系争房屋应归小梁和小黄共有；
李某则认为系争房屋是小黄和小梁为了孝敬李某而出资购买并赠与给李某，系争房屋实际登记在自己名下，也实际由李某居住、管理，故应归李某一人所有。
因二人争执不下，黄某遂以李某为被告起诉至法院，要求确认系争房屋属小梁和小黄的夫妻共同财产而归小梁与小黄共有。小梁作为第三人参加了诉讼，并默默站到母亲李某一边，支持李某的说法。
黄某向法院表示，若法院因“限购”政策等原因无法判决系争房屋归小梁和小黄共有，则要求法院判决系争房屋的房屋折价款归小梁和小黄所有。
小梁也表示，若法院认为系争房屋归他和小黄共有，他将同意接受自己在系争房屋中享有相应份额，而又若最终无法将系争房屋产权确认至他和小黄名下，小梁也同意以房屋折价款形式解决本案纠纷。
审判证据充分、事实清楚，“借名”买房！
一审法院认为，虽然小梁、小黄与李某对系争房屋的实际归属事宜并未作出明确的书面约定，但结合资金走向、房款支付等事实，各方当事人提供的证据以及当事人陈述，法院认为黄某主张的借名买房的可信度远高于李某、小梁主张的赠与行为的可信度。
李某虽然辩称她和小梁、小黄之间是赠与关系，认为只要其实际居住、管理系争房屋就可证明其受赠了系争房屋，但基于李某与小梁系母子关系，日常生活中小梁夫妻二人委托李某管理房屋未尝不可，李某也未能提供其他证据证明其主张的赠与关系存在。故法院认定小梁、小黄借名买房事实的存在。
虽然小梁、小黄与李某之间系借名买房关系，但是根据黄某、小梁陈述的名下产权房情况，无论是以黄某名义购房还是以李某名义购房，目的都是为了规避当时国家和本市的住房限购政策，该借名买房的行为事实上违反了国家房产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定，并且小梁和小黄当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见，故难以支持黄某某主张的直接确认系争房屋产权归小梁和小黄共有的诉讼请求。
然而，小梁、小黄与李某之间确系借名买房关系，虽然法院无法直接确认系争房屋产权归小梁、小黄所有，但黄某某要求小梁、小黄取得系争房屋相应折价款的诉讼请求合法有据，该款项应由目前系争房屋登记的产权人李某负责支付，房屋折价款金额应以房屋市场价值为依据。
因小黄已经去世，其与小梁应得利益的夫妻共同财产分割以及继承问题不属于本案纠纷的法律关系范围，本案不予处理，当事人如有争议，可另寻法律途径解决。支付问题可在小黄的继承关系明确后，由各继承人向李某主张其应得继承份额。
李某不服一审判决，坚持认为系争房屋是小黄、小梁赠与给她，进而向上海二中院提起上诉。
上海二中院经审理认为，一审法院综合分析在案证据及当事人陈述对本案事实认定与处理结果均无不当，最终驳回上诉、维持原判。
评析购房人为规避国家限购、限贷政策而借用亲朋好友名义购房，在司法实践中并不少见。
常见的案例中，实际购房人与名义购房人会约定，整个实际交易过程都由名义购房人出面，而购房款则全部由实际购房人出资。买下房屋后，也是由实际购房人实际使用房屋，等到一定时候，名义购房人再配合实际购房人将房屋产证上的权利人变更为实际购房人。
当然，也有实际购房人亲自出面参与交易全过程的情况，而名义购房人除了被叫来在合同上签字、在产证上加名外，几乎没什么存在感……
不过，在法律上，名义购房人其实很有存在感。
- 问答时间 -Q:“‘借名购房’的约定合法有效？”
A:“看情况。”
今天的案例中，由于系争房屋是“普通”的房屋，所以“在民法慈母般的眼里”，实际购房人与名义购房人之间的“借名”购房行为的效力却并不“普通”。
那么，什么是不“普通”的房子呢？
比如，经济适用房等政策性保障住房，面向城市低收入住房困难家庭供应。有幸不符合这一条件的实际购房人可别打这些政策性保障住房的主意，否则“借名”购房行为可就是无效的。
而无效的结果不仅是实际购房人不可能拥有房屋所有权，可能也无权像今天的案子一样找名义购房人要回房屋折价款。
Q：“‘借名’购得的房子归谁所有？”
A：“名义购房人。”
在“借名购房”约定有效的情况下，名义购房人在不动产登记簿完成登记、获得不动产权属证书后，房屋仍是归名义购房人所有。只不过，实际购房人可依有效的“借名”购房行为要求名义购房人在某种情况下将房子过户给自己，比如实际购房人后来依政策恢复购房资格。也可以如今天的案例中，实际购房人在仍未恢复购房资格时要求名义购房人支付房屋折价款。
重点在于，实际购房人无法以其与名义购房人有效的“借名”购房合意而直接对房屋享有所有权。毕竟，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
Q：“实际购房人能不能以不动产登记簿有误为由申请更正登记或异议登记吗？”
A:“不能。”
根据《中华人民共和国物权法》的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
然而，由于“借名”而导致的记载内容“错误”是实际购房人与名义购房人合意的结果，并非登记机构的记载错误，故此种情况不构成不动产登记簿记载的事项错误，实际购房人无权提出更正或异议登记。
Q:“名义购房人可以将房子擅自出售给其他人吗？”
A：“完全可以。”
毕竟完成权属登记的名义购房人是房子的权利人，完全可以合法地与他人订立有效的合同而将房屋交易出去，而无需实际购房人的意见。
一般情况下，实际购房人最多也只能依照有效的“借名购房”约定要求名义购房人赔偿一定的房屋折价款，却无法将房子追回来。
法官提示：“借名”有风险
1、名义购房人不认可“借名”事实、不配合办理过户，就像今天的案子，亲属之间无明确书面约定，名义购房人主张房子实际归其所有，实际购房人出资为借贷或赠与；
2、房屋被处理或限制，如名义购房人离婚，房屋作为夫妻共同财产被分割；名义购房人死亡，房屋作为遗产被继承；名义购房人擅自将房屋出售或抵押；因法律问题房屋被法院查封等。
所以“借名购房”需慎重，如果确需铤而走险采取“借名”的方式购买房屋，实际购房人要谨慎选择名义购房人，应当清楚所购房屋性质，最好不要购买拆迁安置房、经济适用房等政策性保障住房，以免发生纠纷，导致房钱两空；
实际购房人要和名义购房人签好协议，以书面方式确定房屋的实际出资人和权利人，针对名义购房人的违约行为（包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、拒绝过户等）约定严格的违约责任，以降低实际购房人风险；
同时实际购房人应当从自己的账户支付房款，留存付款凭证，以后如发生纠纷，实际购房人可以凭书面证据以法律途径来保护自己的权利。
来源：上海市第二中级人民法院
作者：徐琛
编辑：王菁
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