2019年10月18日 第142期
关 注 政 策
10月LPR按兵不动 逆周期加码下仍有下调可能
政策解读
总体探究：在优质资产愈发稀缺背景下，银行不得不进行客户下沉，通过挖掘更低信用等级的中小客户实现更高收益。在综合考虑风险防控的内在需求下，银行风险偏好保持稳定，LPR报价中的银行点差部分也保持稳定。
未来趋势：在多重因素影响下，央行会加大逆周期调节力度，银行负债端有望获得改善。在“量”增“价”调的预期下，未来长端利率有望下行，同时政策利率也有调降的空间和必要，预计下阶段LPR有望稳中有降。
全国银行业同业拆借中心10月21日的数据显示，1年期LPR品种为4.2%，与上次持平；5年期以上品种为4.85%，同样持平于上次。
这低于市场预期，债市走弱。Wind数据显示，当日国债期货全线收跌，10年期主力合约跌0.29%，盘中最大跌幅0.39%，银行间现券主要利率债收益率上行3bp左右。
21世纪经济报道记者采访了解到，9月MLF利率、市场利率、银行资金成本并未明显下降，所以LPR保持不变。分析认为，LPR未变显示央行货币政策保持定力，并未明显放松。
“10月LPR保持不变，表明了货币政策保持克制，央行认为目前经济状况不需要过度刺激。” 德国商业银行驻新加坡高级经济学家周浩表示。
10月21日，《人民日报》发表《当前货币政策取向怎么看？》一文指出，与过去相比，如今在使用货币政策工具时确实有不同，逆周期调节的“味道”更浓。市场分析人士认为，鉴于宏观经济下行压力加大，年内LPR利率仍有可能下调。
LPR为何保持不变？
今年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。
本月是央行在LPR 改革后第三次公布LPR 报价。总体看，三个月来LPR下调幅度呈逐渐收窄态势——8 月20日一年期LPR下调10bp、5年期以上LPR下调5bp；而9月20日一年期LPR下调5bp、5年以上LPR维持不变；10月21日，两者利率均未变动。
报价机制改革后，LPR按公开市场操作利率（主要指MLF）加点的方式形成。在实践中，LPR利率不止和MLF相关，还和银行资金成本、市场利率等密切相关。
MLF利率方面， 10月16日在没有MLF到期的情况下央行年内首次新作2000亿MLF：期限1年，中标利率3.3%，价格与上月持平——这是本次LPR未调整的重要因素。
在市场人士看来，此次新作MLF颇具风向标意义。光大证券首席银行业分析师王一峰表示，此次新增MLF操作，可以使得未来MLF到期期限分布更加均匀，央行可以根据实际情况，每月安排 MLF操作，为引导LPR下行创造先行条件。未来 MLF 可以实现按月的常态化操作。
市场利率方面，10月DR007在2.6%左右，和9月相当；10年期国债收益率在3.12%左右，相比9月还有所上升。市场利率稳中有升，意味着银行拆借成本并未下降。
中信证券首席固收分析师明明分析称，（本次LPR未调整）一是前两次LPR报价已经下降了，并且有一定的下降幅度，体现了利率市场化的政策效果。二是目前银行的负债端压力还是比较大，在负债端成本刚性约束下，资产端下行的空间也受到了约束。
此前9月LPR第二次报价时，虽然MLF利率并未调整，但一年期LPR仍下降了5bp。这主要因为9月16日全面下调银行存款准备金率0.5个百分点，商业银行资金成本下降。但10月没有全面降准的操作，银行综合资金成本并未明显改善，导致难以通过压缩银行点差进一步调降LPR。
9月社融和M2均高于市场预期，这显示银行负债端获得一定程度改善。但银行负债成本的有限改善与经济下行情况下银行风险成本上升形成对冲、相互抵消。
在优质资产愈发稀缺背景下，银行不得不进行客户下沉，通过挖掘更低信用等级的中小客户实现更高收益。在综合考虑风险防控的内在需求下，银行风险偏好保持稳定，LPR报价中的银行点差部分也保持稳定。
货币政策风向
在此之前，市场机构预计本次LPR可能会小幅下调。
10月21日第三次LPR报价出炉后，债市走弱，显示LPR报价未如预期下调。华东地区某城商行债市交易员表示，这可能反映出央行在利率调整上还是相对谨慎：一来防止房地产泡沫和通胀风险，二来打击资金在资本市场空转。
“第三次LPR报价没有继续下行反映了近期货币政策的定力。降准后流动性投放规模很小，而近期政策层面的发言也逐步冷淡了市场的降息预期。”明明表示。
“LPR不再下调，显示政策立场趋于中立。货币政策开始更多受到近期CPI上升较快的制约。”中金公司宏观分析师易峘称。
国家统计局最新公布的数据显示，三季度经济增速回落至6.0%，而9月CPI突破3%。从宏观经济运行来看，当前货币政策面临“两难”：一方面CPI上行要求货币政策收紧，另一方面经济增速情况要求货币政策放松。
具体看，本轮CPI上涨主要由猪价推动（结构性通胀），因此对货币政策制约有限。分析认为，四季度仍需加大逆周期调节力度，货币政策会往偏松方向调节，降息仍有可能。在LPR改革后，“降息”分为两个维度：一个是央行政策利率（如MLF、逆回购），另一个是LPR报价。
“MLF利率本身取决于央行通过招标方式投放流动性形成的市场化招标结果，受到流动性的影响，是影响LPR报价的一个因素。”央行货币政策司司长孙国峰10月15日在发布会上表示，“就LPR利率本身来讲，更多的是通过市场利率去体现，当前市场利率水平比去年已经有很大幅度的下降。现在更重要的是通过改革的办法完善利率的传导机制，疏通货币政策的传导渠道，促进贷款实际利率下行。”
这意味着未来央行引导LPR报价下行，将更多采取控制银行负债成本、提升风险偏好水平的方式来达成，从而达到疏通“MLF-LPR-贷款实际利率”的目标。
明明表示，后续政策可能还是采用定向降准等方式降低商业银行自身的资金成本和风险溢价，进而降低企业实际融资成本。在资金成本和风险溢价压降的过程中，年内LPR仍然有小幅下行的空间。
（本文来源：21世纪经济报）
土 地 挂 牌
息烽县上新14余万方土地不设保留价
10月22日，从贵阳市公共资源交易中心获悉，位于息烽县永靖镇境内XF(19)030-036 号7宗地块将于2019年11月11日至2019年11月22日日期间挂牌出让。出让面积共计140896.57平方米，总起始价5991万元！
文件显示，XF〔19〕030号地块位于息烽县永靖镇马当田村，土地级别为工业二级地。
规划用地面积 62751.37 平方米。其中：出让土地面积 62751.37 平方米。规划条件：工业用地（纺织业）。容积率大于等于 0.8，小于等于 1.2；建筑密度大于等于 30%；建筑限高小于 24 米；绿地率小于等于 20%；投资强度≥590万元/公顷。挂牌起始价为人民币1419万元，加价幅度为33万元的整倍数。
XF〔19〕031号地块位于息烽县永靖镇，土地级别为工业一级地。规划用地面积 5071.55 平方米。其中：出让土地面积 5071.55 平方米。规划条件：工业用地。(汽车零部件及配件制造)。容积率大于等于 0.7，小于等于 2.5；建筑密度大于等于 40%；建筑限高小于等于 24 米；绿地率小于等于 20%；投资强度≥1175 万元/公顷。挂牌起始价分别为人民币 142 万元，加价幅度为3.6万元的整倍数。
XF〔19〕032号地块位于息烽县永靖镇马当田村，土地级别为县城规划区商业三级地。规划用地面积 20865.77 平方米。其中：出让土地面积20865.77 平方米。规划条件：其他商服用地。容积率小于等于 1.15；建筑密度小于等于 40%；建筑限高小于 24 米；绿地率大于等于 25%。挂牌起始价分别为人民币 1459 万元，加价幅度为66万元的整倍数。
XF〔19〕033号地块位于息烽县永靖镇梨安村，土地级别为县城规划区外参照住宅四级地。规划用地面积 4400.95 平方米。其中：出让土地面积4400.95 平方米。规划条件：居住用地。容积率大于 1，小于等于 1.05；建筑密度小于等于 43%；建筑限高小于 18 米；绿地率大于等于 25%。挂牌起始价分别为人民币280 万元，加价幅度为14万元的整倍数。
XF〔19〕034号地块位于息烽县永靖镇梨安村，土地级别为县城规划区外参照住宅、商业四级地。规划用地面积 43452.35 平方米。其中：出让土地面积 43452.35 平方米。规划条件：居住、商业用地（计容商业比例≤10%）。容积率大于 1，小于等于 1.08，建筑密度小于等于 43%；建筑限高小于 18 米；绿地率大于等于 25%。挂牌起始价分别为人民币2469万元，加价幅度为105万元的整倍数。
XF〔19〕035号地块位于息烽县永靖镇坪上村，土地级别为县城规划区外参照住宅四级地。规划用地面积 3127.3 平方米。其中：出让土地面积3127.3 平方米。规划条件：居住用地。容积率大于 1，小于等于 1.05；建筑密度小于等于 43%；建筑限高小于 18 米；绿地率大于等于 25%。挂牌起始价分别为人民币159 万元，加价幅度为8万元的整倍数。
XF〔19〕036号地块位于息烽县永靖镇坪上村，土地级别为县城规划区外参照住宅四级地。规划用地面积 1227.28 平方米。其中：出让土地面积1227.28 平方米。规划条件：居住用地。容积率大于 1，小于等于 1.05；建筑密度小于等于 43%；建筑限高小于 18 米；绿地率大于等于 25%。挂牌起始价分别为人民币63 万元，加价幅度为3.2万元的整倍数。
据了解，本次出让按净地方式挂牌出让，采取填单报价方式对起始价进行增价竞价，不设保留价。若在挂牌期限截止时，有两个或两个以上的竞买人参与竞买，将采取电子竞价方式进行现场竞价。成交价款含土地出让金和土地供应补偿费，挂牌截止时间为2019年11月22日。
关 注 市 场
18地房地产投资增速下滑 三四线城市或进下行周期
资讯解读
房地产投资存在市场问题：第一个“剪刀差”是从2018年开始的竣工面积与新开工面积增速的背离。第二个“剪刀差”则是作为房地产投资的最重要三大组成部分之二，建筑成本和安装成本的同比增速从2019年开始出现了前所未有的持续分化。反应出开发企业开工积极，但施工工期拉长、竣工动力弱的问题。
原因：对于这种非常罕见的情况，不排除是三四线城市需求下行所导致的。一方面，三四线城市本身的开发周期就相对较长，另一方面，当前三四线城市销售状况一般，回笼资金变慢，也影响了企业的竣工周期。
NEWS
（本文来源：21世纪经济日报）
在全国的房地产投资数据出炉后，各地数据陆续出炉。
多地房地产投资增速相对年初下滑，北京成为相比一季度下滑最大的地方，东部地区投资增速持续下滑。一些中西部地区，出现了与全国数据类似的竣工面积下降而新开工面积上升的“剪刀差”。对比来看，部分地区之间的增速差距超过100个百分点。
对于包括大量三四线城市的地区而言，开发周期本相对较长，“剪刀差”的出现，是否意味着销售下行的背景下，这些区域的开发企业的资金压力正在不断累积？大量新开工后的开发热情进一步下降？供需的错配是否会导致这些地区未来下行周期超过以往？
多地房地产投资增速下跌
国家统计局数据显示，前三季度，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%。
分区域来看，前三季度，东部地区房地产开发投资51680亿元，同比增长8.6%，增速比回落0.2个百分点；中部地区投资20481亿元，增长10.0%，增速加快0.2个百分点；西部地区投资21754亿元，增长16.2%，增速加快0.2个百分点；东北地区投资4093亿元，增长9.9%，增速加快0.2个百分点。
总量来看，广东、浙江和江苏，分别以11464亿元、9239亿元和8055亿元的开发投资额，稳居全国前三，紧随其后的是山东、安徽和河南，三省前三季度房地产投资总额均超过了5000亿元，四川、福建进入到4000亿元以上区间，湖北、河北、重庆和湖南则超过了3000亿元。
从增量来看，尽管东部地区依旧是拉动房地产投资增长的主力，但也有部分西部地区，房地产投资增长迅速，成为拉动全国增长的生力军。
其中，广东房地产投资相比去年增长1173亿元，山东超过了790亿元，对全国房地产投资增长的拉动作用分别达到了12.5%和8.5%。紧随其后的是四川、云南和福建，拉动作用分别达到了7.6%、7.0%和6.6%。
从增速来看，31个省、市、自治区中，前三季度有28个保持房地产投资正增长，其中14个地区的投资增速超过10%，相比一季度减少了5个，增速最快的仍是以西部地区为主。
具体来看，西藏、云南、广西、贵州和天津位列前五名。云南和广西、贵州都保持着接近30%的增长速度，这也让这些地区的房地产投资总额，纷纷超过了2000亿门槛，增速全国第二的云南更是超越了北京、天津等东部发达省市，逼近3000亿大关。
另外，河北、宁夏和海南则是仅有的三个负增长的地区，前三季度的房地产投资总额分别同比下降了1.1%、10.4%和28.1%。
黑龙江、上海、江西、重庆、青海、北京、江苏、河南、陕西和新疆是增速最慢的十个地区。其中，上海同比增长4%，北京增长6.8%。
不过，需要注意的是，尽管多数地区保持了增长，但增速相比年初一季度下滑的状况比较普遍。
21世纪经济报道记者统计发现，三季度房地产投资增速相比一季度下滑的地区数量，达到18个。其中，北京下滑了17.2个百分点，陕西、辽宁、吉林和甘肃下滑了超过10个百分点。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌此前曾向21世纪经济报道指出，由于整体销售依旧低迷，在一些东部热点省份和城市拿地的房企，面临着不开工就没有销售回款，资金压力加大，项目开工又很难获得足够利润的两难境地。未来一段时间内，东部地区房地产投资增速下行的情况很难出现变化。
两大剪刀差引发市场关注
实际上，在前三季度数据公布后，尽管房地产投资总量依旧保持稳定，但相关数据中，两大“剪刀差”持续，引起市场广泛关注。
第一个“剪刀差”是从2018年开始的竣工面积与新开工面积增速的背离。2019年前三季度，全国房屋新开工面积165707万平米，同比增长8.6%，增速有所回落但依旧保持相对高位。而同期房屋竣工面积46748万平米，同比减少8.6%，竣工面积连续21个月同比下降。
第二个“剪刀差”则是作为房地产投资的最重要三大组成部分之二，建筑成本和安装成本的同比增速从2019年开始出现了前所未有的持续分化。进入2019年以来，建筑成本持续保持10%左右的高位增长，而安装成本则保持着20%的负增长。
与竣工和新开工“剪刀差”有所收敛所不同的是，前三季度，建筑成本与安装成本的同比增速分别是10.6%和-24.6%，差距持续扩大至历史高位。
为何会出现这样的状况？
一种观点认为，这与销售下行，企业资金面紧张有关。当前“高周转”背景下，开发商投资重心集中在开工预售，而不是安装竣工。按照规定，预售项目开工后，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可预售，这一部分大致属于建筑成本，而安装成本属于后续投资。同时，一些企业为了高周转，将预售资金用在了别的新项目的开工上，而不是后续继续开发。
从地域上来看，也有部分观点认为，剪刀差的出现，与三四线楼市出现了大量供给与需求错配有关，其形成主要是三四线城市楼市的销售下行、回款困难、周期拉长所致。
21世纪经济报道记者计算各地竣工面积数据与新开工面积数据发现，一些以三四线市场为主的省市，出现了比较明显的新开工猛增、竣工面积狂降的显现。
其中，西藏、青海的新开工与竣工面积增速“剪刀差”超过100个百分点，甘肃、宁夏、新疆、山东在50个百分点以上，内蒙古、陕西、上海则超过40个百分点。
从对全国的拉动作用来看，山东前三季度相比去年减少的竣工面积，占全国总量的40%。换句话说，山东对全国竣工面积负增长的拉动作用超过四成。同样的计算方式，山东对全国新开工面积正增长，拉动作用超过21%。
与山东类似的是四川，其对全国总量的拉动作用都超过了10%。山东、四川和前面提到的新疆等地，都是2018年棚改完成量相对较大、市场供给相对较大的地区。
“这种剪刀差的出现，可能意味着三四线楼市周期已经发生变化。要进一步警惕三四线城市的市场风险，部分城市的下行周期可能比预料更长。”严跃进表示。
文字：胡龄誉
编辑：张琦
审编：舒利红 邹晓洁
