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综合：国民经略、上海楼市情报
每临年底，楼市总会出现不少的“幺蛾子”，充斥着各种变数，也充斥着各种谣言。
近日，网传南京、天津、三亚、燕郊、长沙、青岛、珠海等地变相松绑限购，大多数都遭到相关城市辟谣否认。
这背后的真相是什么？释放了什么信号？
01
8月6日，上海临港试验区宣布放宽购房限制。这个距离市区60公里板块的房子瞬间被抢空。
临港的政策放宽，仿佛是一个信号，近期有多个城市开始跟进。
虽说网传变相松绑限购，大多数都遭到相关城市辟谣否认。
但这些城市确实出手了。
10月25日，海南省政府办公厅公布《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》（下称《方案》），表示要推进新一轮户籍制度改革，便利非户籍人口落户，加快破除制约人口自由流动的制度性障碍。
这一重大的户籍制度改革引起了广泛关注，且让人不禁将政策与楼市联想在一起。
此前海南省执行严厉的限购政策：
1、三亚、海口、琼海购房需5年社保或个税证明。
2、五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。
3、其他地区购房需2年社保或个税证明。
就在上周，三亚市住房和城乡建设局和中共三亚市委人才发展局近日联合发布《关于进一步完善人才住房政策的通知》（以下简称《通知》）。其重点包括：
1、实际引进并在三亚工作但尚未落户的各类人才，符合琼人才局通【2019】24号文件精神缴纳个人所得税或社会保险，本人可申请购买1套住房。
2、实际引进并在三亚工作但尚未落户的急需紧缺人才，其家庭成员均在海南无房的，本人可申请购买1套住房。
3、柔性引进的各类高层次人才，聘期在3年以上且已在海南服务1年以上的，经认定，在购房方面可享受本地居民同等待遇。
不仅如此，还有这些城市。
02
10月15日，南京宣布：只要拥有大专及以上学历，且可提供南京市居住证和学历证明，就可以在六合不动产登记中心开具购房证明。
当地回应称，这是人才政策而非限购放松。
同一天，天津宣布：对户籍暂未迁入天津市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明。
与南京口径一致，此次天津放开限购，仅仅是限定天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城两个片区，且主要是以人才为导向，为承接北京非首都功能并吸引人才。
......
不管怎么界定松绑，必须承认的一点是，这几个城市都出台了人才新政，这些人才政策毫无疑问都对楼市产生了影响。
无论是放宽落户门槛，还是直接赋予特定人群以购房资格，都相当于在限购围墙上打开了缺口。
可以说，抢人才是真，托楼市也是真。 我们必须承认“抢人大战”的正当性和紧迫性，同样不能否认人才新政对楼市产生的影响。
03
事实上，在燕郊、三亚、长沙此番辟谣放松限购的背后，今年以来，全国已有多个城市为引进人才调整限购政策。最典型的除三亚之外，就是南京六合区、天津滨海新区在本月出台的相应政策，二者针对外地人购房的限制均有所放宽。
中原地产研究中心发布的数据显示，2019年以来，全国已经有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。
不过，业内人士认为，这种人才政策的松动，可能会引起房价的反弹。
目前来看，上海、南京、三亚等多城市已经有人才购房政策松动的迹象。
“从实际政策执行上看，大部分城市的人才政策的确会影响房地产市场，特别是天津这种落户难度相对较大的区域。”在张大伟看来，目前全国大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备。“这种情况下，吸引来的很多是购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户。”他称，简单的吸引只能导致房地产市场波动。
“从预期角度上看，此举或会使得后续购房需求继续释放，进而容易带动房价反弹”。易居研究院总监严跃进认为。
就此疑问，我也咨询了上海楼市情报的城市研究专家Mr 阳光：
城市通过“人才引进”的方式，客观上也的确有一点“调控变相放松”的作用。比如上海临港，社保5年变3年，消息刚到，临港的房源就几乎销售一空——这就是政策的预期。同时，很多二线城市都放宽了落户门槛，有的仅需要大专学历，有的局部区域做了放松，比如南京的六合。这些种种都是调控常态化大背景下的“精确和定点放松”。
另外，从2017年到2019年，我们可以看出一个小规律：上半年相对政策宽松、下半年相对紧。因此，要买房，其实应该反道而行：下半年适合买房。
04
现在，我们可以观察到以下实际现象：
每一轮楼市变局期，总会充满各种试探。在“房住不炒”和“稳房价稳地价稳预期”的大方向下，公开松绑楼市调控显然不被允许。所以，从边缘政策出发，反复试探调控底线，就成为地方政府不约而同的选择。
以人才新政变相松绑限购，可谓这一轮楼市试探性松绑的标配。人才新政最具正当性，而且不乏“抢人大战”的现实合理性，以此作为突破口，无往而不利。抢人才、托楼市，可谓一举两得。
没有大范围宽松，局部试探效果极其有限。这里的大宽松，至少有三重标准：一是降准降息配合，二是限购限贷次第放开，三是一二线核心城市明显松动。只有这样，才意味着新一轮楼市转向的到来。
调控常态化，上海这种标杆城市房价很谨慎，如果政策全局松绑，带来的示范性效应太大了，因此，政策对上海楼市是“严防死守”，与之同时，其他二线城市、周边城市的上涨，又让上海房价整体上处于“价值洼地”状态。
这种矛盾，必然贯穿2019年全年。
我们不要一惊一乍的认为“放松限购”会泛滥，事实上，那些楼市真正困难的城市，才会做局部放松，而上海这种城市，二手房成交量连续多月都在2万套以上，价值也是呼之欲出的状态。
上海这么大，周边毕竟也不缺房子，但缺现代品质好房。新一轮的上海内部洗牌，关键在于地段+改善。
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