10月25日，海南省政府办公厅公布《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》（下称《方案》），表示要推进新一轮户籍制度改革，便利非户籍人口落户，加快破除制约人口自由流动的制度性障碍。

海南大幅降低落户门槛
《方案》明确，基本取消本省（除三沙外，下同）落户限制。海南省内居民，可在有合法稳定住所（含租赁，下同）的城区、建制镇的社区(以下统称城镇社区)落户。省外居民，取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险（暂不含临时养老保险缴费账户）和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，可在有合法稳定住所的城镇社区落户。
《方案》表示，居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。居民也可在其自有产权住房以外的合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。逐步清理规范各类单位集体户、人才中心集体户，引导户口挂靠在单位集体户、人才中心集体户的居民将户口迁移至其自有产权住房户口或合法稳定住所所在的城镇社区集体户。尽快实现城镇社区集体户全覆盖。《方案》还强调，落实有关政策要求，取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口。维护农业转移人口的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权(以下简称“三权”)，不得以退出“三权”作为迁出户籍的条件，引导其依法自愿有偿转让“三权”，全面推行户籍变动与“三权”脱钩。从落实层面，《方案》要求，加强统筹协调、督促指导，密切跟踪监测改革进展、落户形势、有关影响以及各方面反应，及时研究解决改革衍生的各种问题、困难，在试行1年后开展一次评估。海南省公安厅将抓紧制定落户的公安机关具体操作办法，并尽早出台实施。海南省教育厅将进一步加强和规范高中阶段学校的学籍管理，会同相关部门做好防范“高考移民”相关工作，科学预测普通高中入学需求增长，多措并举增加学位供给。省住房城乡建设厅要会同相关部门做好稳定房地产市场工作。中原地产分析师张大伟表示，相比2016年的文件中，外来在琼务工人员需要打分落户的政策来看，落户新政策更加宽松。此举一出，不少人都把提出来一个更现实的问题：这是不是等于海南房地产限购变相放松了？

楼市限购变相松绑？
“外来人口的落户难度减少，势必增加外来人口的落户数量。而基于户籍资格的取得，潜在的购房需求会释放。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，尤其是到了四季度，本身就进入到了海南楼市交易的活跃期，所以预计四季度海南市场的交易会有上升的可能。对此，诸葛找房数据研究中心认为，取消落户限制不等于限购取消，当拿到海南省户口后，还需严格执行海南省的限购政策。本次落户条件的放开对楼市发展有促进作用，但短期作用不大。据北京日报，海南省各区域限购政策不一，海口、三亚、琼海可以通过落户方式取得购房资格以及购房条件的放宽，侧面来看的确有助于购房需求的释放，但短期作用不大。“要明确的是，取消落户限制不等于限购取消。按照去年4月的限购政策，通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。这也就意味着，未来拿到海南省户口后，还需严格执行海南省的限购政策。”王小嫱说。严跃进建议，海南“房住不炒”的政策内容也应进一步强化，对于土地市场的管控也变得更重要，特别是防范土地囤积和地价虚高上涨等现象，而对于一些违规填海项目也需要继续进行监管。专家：这是海南抢人才必须要走的一步据红星新闻，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇表示，海南落户政策的松绑应该说是户籍改革制度上的一个重大节点性事件。
“虽然国家给的政策红利特别多，但是对于海南来讲，要把利好政策落实到经济增长上，还得靠人。规划那么多产业，那么多新兴的产业，都是需要有人才的，而这就既包括人才，也包括人口，所以在海南抢人才也跟全国是一样的。”海南现在面临红利人口进入负增长阶段的情况，如果不放开的话，就被其他城市抢走了，所以对海南来说的话，这是必须要走的一步。
　为啥大家都把目光转移到了海南楼市？这恐怕与海南留给人们的传统印象有关。此前数年，海南省成为全国人民购房目标，三亚等地的房价更是不断攀升。2018年4月，海南宣布全域限购实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。尤其在以往购房热门地海口、三亚、琼海这些已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，还必须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。到了今年9月，海南房地产再出禁令。当时发布的《海南省产业准入禁止限制目录 （2019年版）》针对房地产业提出的管理措施为：禁止建设房地产开发经营中的产权式酒店，禁止生态保护红线区内建设商品房，禁止利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅……这让一度火热的海南楼市迅速降温，房地产市场表现惨淡。“过去2年，海南堪称全国房地产下调幅度最大的区域。”中原地产首席分析师张大伟说，目前海南是全国房地产市场投资倒数第一，1月到9月份房地产开发投资负增长：-28.1%。也有数据显示，前三季度，海南省房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。以海南省最热的三亚地区为例，上半年住宅签约数据显示，在严格的限购政策下，三亚楼市降温明显。2019年上半年，新建商品住宅网签条数2369条，同比减少4403条，减少约六成；二手住宅网签条数851条，同比减少2053条，减少约七成。
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对于此次政策后续的影响，从房地产市场的发展来看，严跃进认为会有几个变化。
第一、外来人口的落户难度减少，势必增加外来人口的落户数量。而基于户籍资格的取得，潜在的购房需求会释放。尤其是到了四季度，本身就进入到了海南楼市交易的活跃期，所以预计四季度海南市场的交易会有上升的可能。
第二、房价稳定工作或会强化。实际上类似政策一出台，房住不炒的政策内容可能会强化，房企应该看到市场利好，但不应该违背基本的销售纪律。
第三、后续对于土地市场的管控也变得比较重要。房屋交易市场容易传导到土地交易市场，后续对于此类土地交易市场的管控中，主要还是要防范土地囤积和地价虚高上涨等现象。实际上，取消落户限制也是为了更好的吸引人才、发展产业。吸引了人才后如何留住人才？如何确保引来的不是冒充“人才”的炒房客？这也是像海南这样的城市亟待破解的。
从“去海南”到“住海南”，你心动吗？
文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。
来源：21世纪经济报道 作者：杜弘禹 、中国证券报、北京日报、中新经纬、红星新闻、成都商报、21财闻汇等
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